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LA -TOZUDA- REALIDAD CONFIRMA LA TEORÍA

Publicado el 4 de Junio del 2007

     Como sabemos, los registros de derechos – a los que creo que deberíamos ir acostumbrándonos a denominar registros de tráfico, porque mediante la protección de la seguridad del tráfico protegen las titularidades- son autosuficientes en el sentido de que proporcionan al mercado, por sí solos, el nivel de seguridad exigido por éste.

     

     Esa es la razón por la que en los paises con registros de tráfico no existen seguros de título, a pesar de que no estén prohibidos. No lo están ni en España ni en Alemania, por ejemplo, pero no existen como tales, porque el mercado no los necesita.

     

     Los registros de documentos o de mera oponibilidad, por el contrario, no ofrecen, por sí solos el nivel de seguridad jurídica que requiere el mercado y, en consecuencia, éste se provee del suplemento de seguridad que necesita acudiendo a lo que el propio mercado le ofrece –seguro de títulos-.

     

     Cuando el Estado no provee al mercado de la infraestructura legal necesaria para que éste funcione eficientemente éste la genera, si bien a un coste muy superior. La razón por la cual es preferible que sea el Estado el que produzca seguridad a través del sistema jurídico es porque libera economías de escala, porque al crecer el volumen de producción decrece notablemente el coste medio de aquella. El altísimo coste de mantenimiento de un sistema generalizado de seguridad privada es el factor decisivo que ha conducido a todas las sociedades a optar , en mayor o menor medida, por un sistema de seguridad pública . En la medida en que el sistema público sea capaz de satisfacer las necesidades del mercado y evite la necesidad de sistemas privados, en esa misma medida inyecta eficiencia al sistema .

     

     Para comprender la anterior afirmación en todo su alcance, veamos el siguiente ejemplo tomado de Paz-Ares (1985) y referido a la hipótesis más simple : el derecho de propiedad. En este caso, la seguridad consiste en que el propietario pueda aprovecharse en exclusiva del valor económico del recurso sobre el que recae el derecho; esto es, que pueda valorizarlo sin estar sometido al riesgo constante de que alguien lo desposea o le perturbe en su pacífica posesión. Esta seguridad puede producirse privadamente, sin el concurso del sistema jurídico: el propietario de un cuadro de Goya, v.gr.: puede mandar construir una cámara blindada o contratar una cuadrilla de vigilantes que impidan el acceso de terceros al cuadro. Este tipo de seguridad privada genera, sin embargo, unos costes de transacción altísimos –los derivados de la inversión en la cámara acorazada o de la satisfacción del salario a los guardianes-, tan altos que para la mayoría de los bienes no resultaría rentable adoptar medidas de seguridad. El resultado sería un sistema económico en el que no existiría una aprovechamiento de los recursos de carácter exclusivo; es decir, un sistema económico altamente ineficiente, ya que todos los sujetos tenderían a desplazar o externalizar los costes sobre los demás, apropiándose unicamente de los beneficios, con el resultado de que el coste social divergería notablemente de los costes privados. El sistema acabaría desembocando en una economía de mera subsistencia. Más esa misma seguridad cuyo logro no es económicamente factible a través de los esfuerzos privados, puede lograrse, afortunadamente, por una via indirecta mucho menos costosa: a través del sistema jurídico.

     

     Los sistemas de seguridad basados en el sistema jurídico son múltiples. Desde el más primitivo –propio de una sociedad de escasa transaccionalidad entre amigos y conocidos- gobernado por los principios “ubi ream meam invenio ibi vindico” y “nemo dat quod non habet” (seguridad jurídica) hasta los más evolucionados (seguridad del tráfico) basados en la protección del tráfico que derogan tales principios porque, pese a las apariencias, es la mejor manera de proteger al verus dominus: ciertamente no podrá reclamar frente a un tercer adquirente a título oneroso y de buena fe, pero puede evitar que surja tal tercero, simplemente inscribiendo su adquisición, que, al propio tiempo, le pone a cubierto de las reclamaciones de presuntos propietarios anteriores – a las que está permanentemente expuesto en un sistema de seguridad jurídica-, lo que, a su vez, facilita el tráfico y posibilita la expansión de los mercados.

     

     Ahora bien, mientras en el primer sistema, los redactores de contratos tienen el protagonismo, en el segundo lo pierden a favor de quienes se encargan del registro. Por ello, historicamente, intentan apoderarse de él, intentan evitar que ningún otro documento pueda ingresar en él, y, si no pueden, intentan devaluarlo para regresar al viejo sistema y recuperar el protagonismo –”valor añadido”- perdido. Creen que este proceso de regresión histórica es posible: que si se regresa a un sistema en el que el registro no cubra las necesidades de seguridad jurídica del mercado, el déficit lo cubrirá el notario. ¡Qué inmenso error!. Lo cubrirá el mercado. Veamos lo que está pasando en Italia.

     

     En la mayor parte del pais rige un sistema de mera oponobilidad. Una de las funciones del notario es expedir, tras la transcrizione, un informe en el que dice quién es, a su juicio, el dueño, cuáles son las cargas, cuál es la preferencia entre ellas y demás extremos.

     

     En los últimos tiempos se está produciendo en Italia un fuerte proceso de concentración de los grupos empresariales que gestionan escrituras ante los registros. Una vez que se ha producido el nivel de concentración suficiente han adoptado una medida: prescinden del informe del notario; lo emiten ellos a menor precio y lo acompañan con una póliza de Generali. Nada más lógico.

     

     Toda la política del notariado en España está basada en este inmenso error, que no solamente producirá un enorme daño público, si se consuma, sino un gran daño al propio notariado, como he expuesto tantas veces.

     

     Dicho lo cual, deberíamos estar muy atentos a lo que está sucediendo entre nosotros: se está produciendo un fuerte proceso de concentración de grupos inmobiliarios y gestores en nuestro país, que se verá acelerado por la crisis del sector en la que estamos entrando. Tan solo AEPROSER –Asociación Española de Sociedades de Externalización de Procesos y Servicios para Entidades Financieras y Corporaciones-, que agrupa a 14 miembros, ya tramita más de 1.340.000 escrituras y más de 705.000 hipotecas en nuestro país, (aproximadamente el 38 % del mercado) y, por supuesto, ha impugnado el reglamento notarial en cuanto al monopolio de gestión que el mismo atribuye al notariado en lo relativo a escrituras electrónicas .

     

     Pues bien, me temo que, o bien el notariado adquiere competencias para actuar en dichos sectores –inmobiliario y gestor- si todavía es posible y se redimensiona –admitiendo, v.gr.: la explotación de la notaría por vía societaria- o, a no mucho tardar, quedará integrado verticalmente en grupos financieros, gestores o inmobiliarios, como de hecho ya está sucediendo en algunos casos, especialmente en materia de cancelación de hipotecas.

     

     Por las mismas razones –y por otras- los registros deben incrementar sus actuales dimensiones , contrariamente a la política de fragmentación registral que está siguiendo la DGRN, excesivamente influida por la facción notarial que cree que su salvación pasa por debilitar el registro y apoderarse de él.

     

     Es posible que un registro fuerte – el que hemos denominado de tráfico- ya no sea suficiente para conjurar –todavía sí para aliviar- las amenazas que se ciernen sobre la función tradicional del notariado; pero un registro débil –amén del daño público tantas veces explicado- dejaría al notariado sin el menor apoyo conceptual y funcional.

     

     Ya va siendo hora de que desaparezca de la subcultura notarial la obsesión antirregistral y de que se incorpore a la subcultura registral la conciencia de nuestras auténticas responsabilidades.

     

     FERNANDO P. MÉNDEZ GONZÁLEZ






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