Editorial
LA VÍA LÁCTEA REGISTRAL ( O LA COMPLEJIDAD DE NUESTRO SISTEMA DE REGISTROS)
Publicado el 4 de Julio del 2016
La semana pasada, un alemán casado con una española, nos contaba que deseaban comprar una casa en cierta zona de la costa mediterránea española. Habían encontrado dos ofertas muy tentadoras: una de ellas era de una sociedad civil que tenía una pequeña urbanización en construcción. La otra, de una pareja que les había dicho que era "pareja de hecho" de acuerdo con la Ley autonómica. El ciudadano alemán nos preguntó dónde y cómo podía obtener información acerca de las fincas y la libertad de cargas de las mismas, así como de los vendedores. Ante tal cuestión, no tuvimos más opción que responderle que, por desgracia, en nuestro sistema institucional de registros no existe un único punto al que dirigirse para obtener una información completa sobre los objetos y sujetos de los contratos, sino que hay que hacer una pequeña peregrinación, un camino o vía láctea registral. El ciudadano se veía entonces obligado a una pequeña peregrinación que incluía visitar el Registro administrativo autonómico de parejas estables, el Registro mercantil (para ver si la sociedad civil estaba allí por un casual, pues no es necesario), y el Registro de la propiedad (el acceso a estos dos últimos está afortunadamente facilitado por la tecnología más que en los otros).
Ante dicha explicación, el matrimonio (¡de ciudadanos comunitarios!) nos dijo que como era posible que en pleno siglo XXI no se pudiese obtener una información centralizada por un solo sistema.
Tuvimos que darle una larga y compleja explicación en la que comenzamos por diferenciar el Registro Civil del Mercantil y de la Propiedad. Continuamos contándoles que al estar llevados por cuerpos de funcionarios diferentes no tienen un mismo sistema de acceso a la información. El alemán no daba crédito, y preguntó por qué no se integraba el Registro Civil con los otros dos, permitiendo el mismo sistema de información.
EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y LA FUNCIÓN REGISTRAL, UNA OPCIÓN DE PRESENTE Y FUTURO
Publicado el 27 de Junio del 2016
El Registro como institución jurídica se puede definir como "la institución que, destinada a robustecer la seguridad jurídico-inmobiliaria, tiene por objeto la registración de la constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos reales sobre bienes inmuebles y su georreferenciación, así como las resoluciones judiciales relativas a la capacidad de las personas y los contratos de arrendamientos y opción".
El Registro se estructura territorialmente en el espacio determinado por el Distrito Hipotecario correspondiente. Dicha organización territorial garantiza la independencia absoluta del Registrador en su tarea de calificar un negocio jurídico que recaiga sobre una finca contenida en el mismo. Por otro lado, acerca la figura del Registrador a los usuarios, posibilitando así las consultas al mismo para obtener las soluciones jurídicas necesarias para la obtención de la inscripción.
La eficacia en la gestión de su labor por parte del Registrador viene también determinada por la obligatoria rapidez en el tiempo tasada por la propia Ley Hipotecaria (quince días de plazo de despacho, tres días en certificaciones, lo antes posible en las notas simples, no excediendo en la actualidad de un día hábil -en ocasiones ni una hora- autorización de inscripciones de sociedades de rápida constitución por vía telemática en los Registros Mercantiles en menos de siete horas, creación de códigos LEI para sociedades en tiempo real, emisión de una denominación social en el acto por internet…
LA NECESARIA COORDINACIÓN GRÁFICA ENTRE REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y CATASTRO
Publicado el 20 de Junio del 2016
El pasado 1 de noviembre de 2015 entró en vigor la Ley 13/2015, que introduce importantes modificaciones en la Ley Hipotecaria. Entre sus principales objetivos destacamos uno: se quiere resolver de una vez por todas la cuestión de la coordinación entre Registro de la Propiedad y Catastro, en orden a conseguir una mejor identificación de la representación gráfica de las fincas registrales.
Decimos de una vez por todas porque es una cuestión que viene ya de bastante antiguo. Desde los principios del siglo pasado se han sucedido los intentos para lograr esta necesaria coordinación entre Registro y Catastro. Ahora se ha abordado de nuevo la problemática, con la novedad de que se hace aprovechando las útiles herramientas que hoy nos ofrecen las nuevas tecnologías.
A efectos del Registro de la Propiedad, es esencial que quede perfectamente determinada la finca registral, que en un sentido tradicional sería la porción de terreno que constituye la misma, con sus linderos y su superficie bien identificados, y que esta finca se corresponda con la realidad más allá del Registro, de modo que éste refleje de manera fiel la realidad extrarregistral. Esa finca va a ser el objeto de los derechos que se inscriben en el Registro, y de ahí la importancia de que esté bien identificada la finca.
UNA SOLUCIÓN PARA LA SEGURIDAD DE LOS DATOS REGISTRALES: BASES DE DATOS DISTRIBUIDAS VIRTUALMENTE EN UN ALMACENAMIENTO CENTRALIZADO
Publicado el 25 de Abril del 2016
Nuestro Banco tiene todos nuestros datos en formato electrónico, tanto los personales como los atinentes a nuestras posiciones económicas, y ello con independencia de que seamos o no usuarios de los servicios bancarios a través de internet.
¿Qué opinaríamos si averiguamos que la custodia de nuestros datos simplemente consiste en estar almacenados en un ordenador casero en la sucursal bancaria? No nos merecería ninguna confianza, por más que el director de la sucursal nos dijera que además, él personalmente hace una copia de seguridad semanal de los datos en un disco que se lleva a su casa.
Esa situación sería absolutamente inconcebible para cualquier entidad bancaria.
PAPEL CERO EN LA JUSTICIA
Publicado el 18 de Abril del 2016
En julio de 2011, se aprobaron dos leyes trascendentales en el proceso de modernización de la justicia con un consenso generalizado.
La primera, la Ley 20/2011 de 21 de julio del Registro civil, y su complementaria Ley orgánica 8/2011, que desjudicializan el Registro civil y lo convierten en Registro completamente electrónico, mediante el uso de las nuevas tecnologías, con asientos informáticos y firma electrónica.
Además se realizaba un cambio radical de su estructura organizativa, estableciendo oficinas generales, una oficina central y oficinas consulares.
COMPETENCIA TERRITORIAL E INDEPENDENCIA DEL REGISTRADOR
Publicado el 11 de Abril del 2016
El Registro de la Propiedad se basa en un sistema de competencia territorial, consagrado en el primer articulo de la Ley Hipotecaria, cuando dispone que las inscripciones o anotaciones de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles se harán en el Registro de la Propiedad, en cuya circunscripción territorial radiquen los inmuebles.
El lugar donde radica el inmueble determina el Registro competente. La función del registrador es la de calificar , bajo su responsabilidad, y total independencia, los documentos notariales judiciales y administrativos, cuya inscripción se solicita . El régimen disciplinario de los registradores esta ampliamente regulado en el Titulo XII de la Ley Hipotecaria.
Es una función pública, de control de la legalidad, en la que el registrador actúa con total imparcialidad. La imparcialidad e independencia en el ejercicio de su función la proporciona la ausencia de la posibilidad de libre elección del Registrador, al igual que no se puede elegir al Juez, debido precisamente al carácter publico de dicha función. Esta circunstancia es la que determina la ausencia de los problemas derivados de la posible influencia del usuario, que no puede seleccionar al Registrador, ni por lo tanto influir sobre su calificación.
LAS VENTAJAS DE LA INFORMALIDAD EN NUESTRO SISTEMA DE SEGURIDAD JURÍDICA
Publicado el 4 de Abril del 2016
En España, la transmisión de bienes inmuebles y el desarrollo del crédito, inmobiliario o no, se enfrentan principalmente a dos tipos de obstáculos.
El primero de ellos tiene su origen en la falta de obligación y hasta de posibilidad del comprador de justificar fehacientemente su estado civil, régimen económico y vecindad civil. De este modo es perfectamente factible, y más común de lo que se piensa, que el adquirente mienta sobre estos hechos bien sea para defraudar las expectativas de sus acreedores bien las de su propio cónyuge. Su riesgo es nulo ya que, en último caso, basta con que, cuando le interese, justifique el error padecido para que la rectificación proceda. Sin embargo, el perjuicio de aquéllos cuyos intereses puede lesionar suele ser definitivo ya sea porque evita que los acreedores de su cónyuge puedan localizar un derecho del que, aunque legalmente es titular, formalmente no es así, ya porque disponga de ese derecho y dé lugar a la aparición de un tercero protegido (adquisición a non domino que el artículo 34 de nuestra Ley Hipotecaria sanciona).
LA CALIFICACIÓN DE LAS CLÁUSULAS HIPOTECARIAS
Publicado el 28 de Marzo del 2016
La extensión de la calificación registral tras las reformas legales de protección de consumidores, la jurisprudencia de los Tribunales Supremo y de Justicia de las Comunidades Europeas, comprende la actividad desarrollada por el Registrador en el momento de la constitución e inscripción del derecho real de garantía conocido como hipoteca, por la naturaleza de inscripción constitutiva que el mismo tiene, conforme al ordenamiento jurídico español; es decir, si no está inscrita, la hipoteca no existe jurídicamente.
De este modo, los autores hipotecaristas modernos superaron la tesis doctrinal que afirmaba que lo único constitutivo era la escritura pública, considerándose doctrina más autorizada la que impone una interpretación literal, sistemática e histórica que configura la hipoteca como un derecho de "constitución registral". Así pues, el artículo 130 de la Ley Hipotecaria dispone que "el procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados sólo podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo".
Jurisprudencialmente, la importancia de la calificación registral en las escrituras de hipoteca, debido a su naturaleza constitutiva, se ha manifestado en la interpretación, tanto del principio hipotecario de especialidad que consagra en materia hipotecaria el artículo 12 de la Ley, como de las cláusulas de vencimiento anticipado. La finalidad de la misma es evitar la imposición de un clausulado que sea considerado abusivo por disposición legal imperativa o prohibitiva, o por causa de pronunciamientos de los Tribunales; ya que dicho clausulado abusivo puede determinar la nulidad de alguna de sus cláusulas.
LA GEORREFERENCIACIÓN DE LAS FINCAS REGISTRALES
Publicado el 14 de Marzo del 2016
En el Registro de la Propiedad se inscriben los actos y contratos que afectan a la propiedad o a los derechos reales sobre bienes inmuebles. Se trata, con esta institución, de proporcionar seguridad jurídica a los derechos inscritos, favoreciendo la seguridad y agilidad del tráfico jurídico y ahorrando costes de transacción.
Lógicamente, para ello resulta necesaria una adecuada descripción del bien inmueble, objeto sobre el que recaen los derechos que el Registro publica. Desde el punto de vista económico y de la seguridad jurídica, es esencial para el Registro determinar con la mayor exactitud posible la porción de terreno sobre la que proyecta sus efectos.
A ello responde la Ley 13/2015 cuando regula los distintos supuestos de inscripción de la representación gráfica georreferenciada de las fincas registrales, que completa la descripción literaria. La descripción meramente literaria, que hacía referencia a la naturaleza, situación, linderos y superficie de la finca inscrita, resultaba claramente insuficiente.
¿UNA SENTENCIA REPARADORA?
Publicado el 15 de Febrero del 2016
El día 21 de diciembre de 2015, el Juez titular del Juzgado de Primera Instancia Nº 6 de Salamanca dictó sentencia N° 204 / 15 , ya firme , en cuyo fallo se estimaba la demanda presentada por D. Javier Angulo Rodríguez contra D. David Fernández Moreno y Grupo 20 Minutos S.L., declarando que el artículo publicado el día 30 de julio de 2014 en la edición digital del Diario 20 Minutos constituía una intromisión ilegítima contra su honor, y condenaba a los demandados a cesar en dicha intromisión, a eliminar de su edición digital el referido artículo, a publicar a su costa el encabezamiento y el fallo de la sentencia con la misma difusión que tuvo la intromisión sufrida y a indemnizar al demandante por los daños y perjuicios sufridos . En dicho artículo el periodista afirmaba que el demandante en su condición de director de un equipo nombrado por el Ministerio de Justicia para tramitar los expedientes de nacionalidad atrasados existentes en la Dirección General de loa Registros y del Notariado había decidido, de acuerdo con la Junta de Gobierno, que el Colegio de Registradores adquiriera un programa informático, muy por encima del precio de mercado , a una empresa privada de software de cuya filial rumana era Administrador el propio demandante . La Sentencia acoge las tesis de la demanda considerando que esta afirmación fue inveraz, falsa y tendenciosa y que su publicación podía no solo constituir una intromisión ilegítima en el honor del demandante, sino que podría revestir naturaleza, además de ultrajante, calumniosa, al imputarse al demandante y otras personas una conducta delictiva.
Así lo ha considerado el Juez en su sentencia que no deja la más mínima sombra de duda sobre la intachable conducta del demandante.
Obtener una Sentencia de esta naturaleza tiene una especial relevancia y dificultad, ya que - como señala el FJ Cuarto- los derechos en conflicto son el derecho al honor y el derecho a la libertad de información. En el caso presente vence el derecho al honor, al faltar el requisito constitucional de la veracidad.
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