Blog

BEBAMOS EN LAS FUENTES

Publicado el 31 de Enero del 2008

     En los últimos días estamos asistiendo a la publicación por parte de la prensa, especialmente la económica, de noticias acerca de diferentes Informes elaborados en el ámbito de la Unión Europea y que inciden en mayor o menor medida en el ejercicio de las pofesiones registral y notarial en España. La interpretación que de estos Informes se haga puede dar lugar a conclusiones diferentes según el gusto del lector y para ahorrarnos confusión y que sean otros los que concluyan por nosotros, nada mejor que aportar al público conocimiento los textos originales de los Informes. Se trata de dos textos que no tienen más que unos días de vida: por una parte el llamado informe ATTALI, cuyo autor es Jacques Attali, asesor del antiguo Presidente de la Republica francesa Mitterrand y del actual Presidente Sarkozy, a quien se ha encargado dirigir una Comisión creada con la finalidad de detectar los problemas básicos que aquejan a la economía francesa y aportar medidas que permitan debloquear las barreras que frenan el crecimiento (contiene 314 medidas ) y por otro lado el Informe elaborado por la UNIVERSIDAD DE BREMEN (Alemania), que realiza un estudio relativo a los diferentes modelos que existen en la Union Europea sobre documentación y seguridad en la compraventa de viviendas, realizando unas recomendaciones finales a los Estados para que introduzcan reformas en su regulación que incrementen la eficiencia.

     

     No obstante, y sin perjuicio de una lectura sosegada del Informe Bremen, aportamos un resumen de las consideraciones que en el mismo se contienen acerca de los Registros Jurídicos y que distan, de forma considerable, de la afirmación relizada en algún medio (“la UE critica el modelo español de notarios y registradores“). Creemos que nada hay más esclarecedor de lo que sobre los Registradores españoles se piensa en Europa que acudir a los documentos que de forma especial tratan de la materia.

     

     En relación con la intervención obligatoria del notario en el proceso de transmisión inmobiliaria y sucesivo registro, las ideas-fuerza fundamentales del informe comunitario son las siguientes:

     

     1º) El ejercicio de la profesión notarial, incluso en el sistema del llamado “Notariado Latino” (“Latin Notary System”), no constituye ejercicio de autoridad pública (“public authority”). Aunque la regulación interna califique al titular como “autoridad pública” (por ejemplo, sujeta a supervisión del Ministerio de Justicia), e, incluso, aunque realice ciertas funciones de control de legalidad o de verificación del cumplimiento de requisitos fiscales, su función es “esencialmente económica en cuanto a su naturaleza”. Esto significa que está sujeta a las leyes del mercado y de la competencia a los efectos de los arts. 45, 55 EC. La postura de la Comisión, se explica en las páginas 48 y ss. con cierto detenimiento.

     

     2º) La Comisión estaría dispuesta a admitir excepciones a los principios de libertad de establecimiento y de libre provisión de servicios profesionales siempre que esas restricciones sean “legítimas” (esto es, que respondan a atendibles “policy objectives”) y, en cualquier caso, respondan a un criterio de proporcionalidad.

     

     3º) La justificación aducida por el Notariado Latino de la intervención obligatoria del profesional (“mandatory intervention”) se resume en: (i) el suministro de información legal y consejo específico a quienes contratan, incluso en el caso de que el documento sea redactado por otros (abogados, gestores); (ii) la protección del consumidor y en general de la parte más debil del contrato; (iii) el control de legalidad previo al registro de los documentos (“Pre-control Land Register”); (iv) la prevención de conflictos (nuestra “seguridad jurídica preventiva”); (v) la colaboración con las autoridades estatales y fiscales en la prevención de fraudes, etc…

     

     4º) No obstante lo anterior, se afirma resueltamente que todas esas justificaciones, aunque puedan presentan algún aspecto atendible, no convencen suficientemente puesto que, en ningún caso superan el “test” de “proporcionalidad”.

     

     5º) En cuanto al argumento de protección a la parte débil del contrato y de los consumidores, el planteamiento carece de toda justificación cuando la minuta es redactada (“drafting”) por las partes o por un tercero (abogado o no), de modo que la actuación del fedatario se circunscribe a su elevación a público. El control posterior del documento ya redactado a estos fines es ineficiente. Más aún, la intervención notarial puede llevar a engaño al consumidor si le hace creer que su juicio es definitivo cuando existe un control posterior. Todas estas razones “minan sustancialmente” el argumento de defensa del consumidor.

     

     6º) En contratación estandarizada no se comprenden las razones de impedir que un consumidor informado no pueda manejar por sí mismo todo el proceso de formalización documental y registro. Sobre todo, habida cuenta de las experiencias ya existentes en materia de formularios directamente registrables.

     

     7º) En los contratos “comerciales” en que existe paridad de condición de partes, la protección del consumidor no está justificada. Sólo implica la adición de requisitos formales que, de hecho, entorpecen la contratación.

     

     8º) No es necesaria la intervención profesional en los supuestos del preceptivo control de legalidad previo al registro de documentos dado, que en toda la Unión Europea la gestión del sistema registral (se utiliza el término “Land Registry”) está encomendado a profesionales cualificados a estos fines, ya sean funcionarios, profesionales especializados o jueces. En España, en concreto, la existencia de un control adicional al del Registrador es causa de la ralentización de todo el proceso. La posible ganancia en la celeridad del consejo especializado de un profesional no es suficiente argumento. Debería al menos dejarse la intervención del notario como opción del usuario como se ha hecho en Portugal en donde la legislación simplificadora contempla la posible intervención del Registrador como sustituto de la tradicional del notario en la redacción y registro de documentos.

     

     9º) El argumento de la oportunidad de un control de la regularidad formal, sobre todo en lo que hace a la identificación de los sujetos, no es suficiente. No sólo porque el mismo staff del registro puede cumplir esta función sino porque el servicio de la legalización de las firmas puede hacerse por otros profesionales –jueces, autoridades, abogados con funciones notariales- y, sobre todo, porque, a día de hoy, cabe acudir a estos efectos a la tecnología de firma electrónica.

     

     10ª) En cuanto al control de la “legalidad sustantiva” (“substantive legality”), el interés público general puede ser (y, de hecho, únicamente es) adecuadamente protegido a través de la incorporación de los documentos al sistema registral.

     

     11º) El argumento relativo al control preventivo de los conflictos y el consiguiente ahorro de costes de transacción, tampoco puede sostenerse. No sólo porque esa eficacia preventiva se consigue a través del sistema registral, sino porque, de un lado, poca seguridad preventiva se añade en la contratación estandarizada y, de otro, la que eventualmente pudiera resultar de la intervención notarial no es ni eficiente ni suficiente.

     

     12º) En cuanto, por fin, a la colaboración con las autoridades tributarias, para eso existen los mecanismos previstos en la inspección y recaudación.

     

     ARBO, sin extraer de todo ello valoración alguna por el momento, pone a disposición de los lectores los informes originales, de manera que cada uno pueda sacar sus propias conclusiones.






Noticias & Eventos


Síguenos por tu correo electrónico

Archivo