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DONDE LA COMPRAVENTA ES PERMUTA… U OTRO NOMEN JURÍDICO QUE SE LE QUIERA DAR. ACERCA DE LA RESOLUCIÓN DE 16 DE MARZO DE 2009.

Publicado el 11 de Mayo del 2009

     En pasada doctrina, el centro directivo era aficionado a expresar su voluntad de vincular a los Registradores con sus resoluciones estimatorias de los recursos gubernativos. Y en este orden, se encuadra la resolución referenciada en la que, desde el pasado día 11 de Abril (fecha de su publicación en el BOE), se decide una nueva vinculación que esta vez trastoca los más fundamentales y consolidados principios del Derecho Civil de Obligaciones.

     

     No es que la decisión gubernativa esté ayuna de otros aspectos tan curiosos y pintorescos como el que aquí se considera, pues en este punto sigue la pauta habitual de los últimos tiempos, sino tan solo que la vinculación resultante de lo dicho en su Fundamento de Derecho 2 [ver nota 1], a propósito de un negocio por el que se cambian inmuebles por créditos, es acreedora por derecho propio a una consideración separada e insular dada su innegable trascendencia, pues supone una auténtica conmoción en los cimientos sólidamente asumidos por la comunidad jurídica desde el más rancio Derecho Romano clásico.

     

     Y es que, con argumentos tan sueltos y desenfadados como ingeniosos y atrevidos, vincula en puntos tan decisivos como la tipificación negocial en tanto determinante de la normativa aplicable, amplía el concepto legal y tradicional de compraventa, con una correlativa reducción del de permuta, descubre aspectos desconocidos de la clásica dación en pago y saca al art. 10 LH de los estrictos cauces en que estaba mantenido antes de nacer la vinculación acordada.

     

     1ª) La tipificación negocial.-

     

     Hasta ahora y para todos los negocios contractuales, éstos se regían por la normativa aplicable en función de su verdadera naturaleza jurídica objetivamente considerada. Por ello resultaba irrelevante el que los contratantes dijeran que celebraban la “venta” de un bien sin contraprestación alguna (sin precio) para evitar la aplicación de las normas de la donación y eludir las de la compraventa.

     

     Y ello era así tanto porque la intención objetivamente evidenciada por los contratantes en las cláusulas contractuales debía prevalecer sobre el tenor literal de sus palabras (art. 1.281/2 Cc) como porque la eficacia imperativa de toda ley hace imposible la exclusión voluntaria de la que resultare aplicable (art. 6/2 Cc), aún cuando fuere de las denominadas “dispositivas” que, al permitir anteponer a su regulación otra convencional alternativa, determinan que tal anteposición no suponga eludir su eficacia sino cumplimiento.

     

     En suma, y con abstracción de lo que las partes dijesen que era, el negocio se regía, directa o analógicamente, por aplicación objetiva de las normas según su tipificación causal (art. 1.274/1 Cc) en concurrencia con las determinadas por su tipificación legal, pues no debe olvidarse que nuestro Código Civil, aún siendo eminentemente causalista, también tipifica por razones ajenas a la causa negocial (así las hipotecas, por su función de garantía, o la cesión de créditos, por razón de su objeto).

     

     Mas desde el 11 de Abril pasado, y exclusivamente para los registradores, las cosas ya no serán así, pues consecuencia inmediata de anteponer al sentido objetivo de la ley, único obtenible por aplicación del art. 3/1 Cc, el subjetivo que resulta de las doctrinas vertidas en decisiones gubernativas vinculantes, es que deban estar y pasar por lo que resulta del referido Fundamento cuando dice: “…2. En primer término, y partiendo de los términos empleados por los contratantes, que es la primera regla hermenéutica en la interpretación de todo negocio jurídico (cfr. artículos 1.281 y 1.283 del Código Civil), ha de tenerse en cuenta que, en el ámbito de la normativa civil e hipotecaria, el negocio formalizado en la respectiva escritura calificada es un contrato de compraventa…”.

     

     Resulta así patente que, en el ámbito hipotecario, la intención de las partes objetivada por el tenor sustantivo de las cláusulas contractuales, tiene una significación subordinada a la de las palabras, al menos en lo que afecta a la calificación del negocio celebrado y su necesaria secuela de la normativa aplicable, siempre que éstas sean claras, rotundas e inequívocas, pues no otro sentido se atribuye al art. 1.281 Cc. Como también lo es, y por ello se cita el art. 1.283 Cc, que entenderlo de otra manera es tanto como comprender en el negocio cosas distintas de aquéllas sobre las que los contratantes se propusieron convenir. Esto es, si las partes dicen claramente que celebran una compraventa gratuita, expresándolo de manera inequívoca, nada hay que objetar ya que su intención está claramente expresada.

     

     La decisión pudiera invitar a su cuestionamiento, mas cualquier duda se disipa al considerar que casi toda la titulación que pretende inscripción es notarial, que la tipificación negocial es una obligación reglamentaria del Notario, que es tal funcionario fedante, y no el registrador, el que de manera directa e inmediata recibe la declaración de voluntad de las partes y, porqué no decirlo, también se ha llegado a resolver “vinculantemente” en el pasado reciente que las escrituras están investidas de tres presunciones legales: veracidad, integridad y legalidad. Y no conviene olvidar que aunque ley alguna las sancione, el carácter vinculante de lo resuelto determinaría a los registradores a tenerlas por existentes.

     

     2ª) Expansión de la compraventa.-

     

     También hasta hoy, y para todos, la permuta es históricamente el prototipo de los contratos de intercambio de cosas, hasta el momento en que tal papel fue asumido por la compraventa, como lógica secuela de la aparición del dinero, en tanto representativo de un valor uniforme y universalmente aceptado. Consecuentemente con tal alumbramiento la permuta perdió su papel protagonista quedando reducida al cambio de cosas que no fueren dinero, lo que justifica algunas de sus especialidades respecto de la compraventa, fundamentalmente impuestas porque la obligación dineraria siempre admite cumplimiento, que de esta forma nunca podrá devenir imposible por pérdida de la cosa debida o imposibilidad de la prestación.

     

     De esta forma la compraventa, como la emptio/venditio del Derecho Romano, necesariamente debía suponer para una parte la obligación de pagar un precio cierto, esto es, una determinada cantidad de dinero como tal o significativamente representada (art. 1.445 Cc), entendiéndose hecha esta última referencia a los documentos que en el giro o tráfico suplen de ordinario la circulación material de dinero metálico (art. 1.170 Cc). Luego si las obligaciones de entrega de ambas partes iban referidas a otras cosas, el negocio legalmente celebrado lo era de permuta porque así lo impone el art. 1.538 Cc, lo que determinaba la aplicación de los preceptos específicos de este tipo contractual, contenidos en los arts. 1.539 y 1.540, con la consiguiente exclusión integradora de las normas de la compraventa (art. 1.541 Cc) para hipótesis correlativas.

     

     Y también desde hoy y para los registradores las cosas van a ser de muy diferente manera, pues con evidente agudeza y perspicaz visión su centro directivo ha resuelto “vinculantemente” que el intercambio de créditos (cosas muebles ex arts. 334 y 335 Cc) por inmuebles es compraventa, no sólo porque así lo dicen las partes y avala la tipificación notarial del negocio, sino porque así lo impone el Derecho, sin duda entendido en la singular forma con que en la última época lo hace la DGRN. En efecto, dice la Resolución en el Fundamento referido: “…ha de tenerse en cuenta que, en el ámbito de la normativa civil e hipotecaria, el negocio formalizado en la respectiva escritura calificada –cambio de cosa por cosa- es un contrato de compraventa que reúne todos y cada uno de los elementos esenciales (cosa determinada y precio cierto)….- En efecto, del título calificado resulta que el precio de la compraventa está perfectamente determinado, de modo que se cumple plenamente con la exigencia de precio cierto que impone el artículo 1.445 del Código Civil…”.

     

     No es muy reveladora la vinculante doctrina decidida en este punto pues omite decir su fundamento: cómo se determina el precio en la escritura (¿recoge una suma de dinero a la que expresamente califica de precio? o, por el contrario, ¿la suma fijada lo es como valor?, extremo este último que llevaría a considerar la calificación de un cambio de cosa por cosa en que las dos se valorasen). En, cualquier caso el tema está decidido pues se ha acordado que la determinación del precio en el caso resuelto es “perfecta”, y se ha hecho en el ejercicio de la tan manida potestad vinculatoria de registradores previamente autoresuelta en idéntica vía gubernativa.

     

     3ª) La dación en pago: nueva funcionalidad.-

     

     Otro tanto acaece con la dación en pago de deudas, o pago por cesión de bienes como la denomina el art. 1.175 Cc, que hasta el día de la fecha y para todos no es sino un medio “anormal” de extinción de las obligaciones, considerando como “normal” el pago o cumplimiento (arts. 1.157 y ss. Cc), porque así lo impone la rúbrica del Capítulo en que sistemáticamente se inserta.

     

     De esta forma, y dejando al margen los supuestos concursales, la dación en pago supone siempre la entrega por el deudor al acreedor de un bien distinto del debido en virtud de la obligación originariamente contraída. Y se dice originariamente porque la eficacia extintiva solo se justifica al ir precedida de un convenio celebrado entre acreedor y deudor que la causaliza o, si se prefiere, de una novación objetiva de la obligación primitiva, que constreñía a entregar cosa diversa. Ello precisamente es lo que explica que el art. 1.156 Cc no haga referencia específica al pago por cesión de bienes como medio de extinción de las obligaciones, ya que está comprendida en otro de los que cita, que no es el primero (pago o cumplimiento) sino en el último (la novación).

     

     Nunca más será así para los registradores, porque ”vinculante” y “seglarmente” han sido catequizados por la doctrina de la resolución comentada en los siguientes términos: “…Por lo demás, y en lo que concierne a la forma en que haya de abonarse dicho precio, ha de recordarse que se cumple la exigencia de precio cierto, en dinero o signo que lo represente, cuando, una vez señalado aquél, las partes convengan formas de satisfacción del mismo que sean subrogadas de la pura entrega de dinero, como por ejemplo, la dación en pago, entre otras formas posibles. Y esto es precisamente lo que ha ocurrido en este caso, en el que el comprador ha realizado su prestación –o lo que es mismo, ha saldado su deuda con el vendedor derivada del precio que tiene que abonarle– transmitiéndole a título oneroso un crédito que ostenta contra un tercero…”.

     

     Luego si las partes pueden celebrar un contrato de compraventa, regido por su normativa específica, pactando que el pago del precio determinado podrá hacerse con la entrega de un bien y no con dinero o signo que lo represente ya que la dación en pago no es sino una forma de satisfacer el precio, forzado es concluir que en el ámbito hipotecario acaecerá lo que hasta ahora resultaba ser un imposible jurídico: una obligación (pagar el precio en dinero o signo que lo represente) que nace novada (posibilidad de entregar en pago una cosa). Un verdadero milagro de nacimiento simultáneo de dos extremos jurídicamente incompatibles, tan inexplicable como todo lo taumatúrgico, y solo asumible desde la óptica de lo resuelto vinculantemente que, por cierto, deja en el aire si la dación en pago conserva además su significado tradicional de causa extintiva de la obligación.

     

     4ª) Relectura del art. 10 LH.-

     

     Dice la norma que “En la inscripción de los contratos en que haya mediado precio o entrega de metálico, se hará constar el que resulte del título, así como la forma en que se hubiere hecho o convenido el pago“. Y hasta ahora siempre se ha entendido referida a los contratos de compraventa en sentido tradicional, y no en el vinculante y novedosamente resuelto, y a lo máximo a las permutas con entrega de metálico del art. 1.446 Cc, pues la referencia a que medie precio “o” entrega de metálico es tanto como hacer equivalentes ambos extremos de la alternativa.

     

     Desde ahora las cosas ya no serán así, pues se ha resuelto “vinculantemente” que el pago del precio no comporta para el obligado la necesidad de entregar metálico o signo que lo represente, sino que puede constreñirle a entregar otra cosa diversa. Luego forzoso es resolver con idéntico carácter que el mandato se aplicará también a otros supuestos que, sin entrar en el concepto tradicional y general de compraventa, sí tienen cabida en el novedoso del centro directivo. Así lo expresa el Fundamento 2 de la Resolución con estas sabias y vinculantes palabras: “…Abordando ahora la cuestión con perspectiva hipotecaria, … el artículo 10 de la Ley Hipotecaria exige que se haga constar el -precio- que resulte del título así como la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago; ahora bien, examinando tal requisito a la vista del tenor de la respectiva escritura calificada, se desvanece cualquier duda sobre la procedencia de la inscripción de aquélla, pues aparece perfectamente determinada la forma en que las partes han convenido el pago del precio –cierto–, mediante la concreta satisfacción de su prestación por parte del comprador deudor…”.

     

     5ª) A modo de epílogo.-

     

     El gran calado de la nueva y vinculante doctrina, dado el carácter esencial de las cuestiones a que vincula, determina que sus consecuencias sean de amplio alcance, incluso algunas de ellas impredecibles, lo que justifica la renuncia a considerarlas.

     

     Sin embargo, la acreditada pasada preferencia del centro directivo por el ejercicio –cuanto menos el anuncio- de la potestad disciplinaria contra los registradores, unida a la circunstancia de que para ellos es falta grave no sólo el desobedecer resoluciones vinculantes, sino el menosprecio y falta de respeto hacia la DGRN (art. 313/B/k LH), términos éstos últimos lo suficientemente amplios como para hacerlos campo abonado a la subjetividad, son extremos que aconsejan adoptar alguna prevención o cautela, pues no debe olvidarse que “vinculantemente” se ha resuelto que el registrador no puede desconocer, criticar ni comentar las resoluciones, sino solo cumplirlas, por lo que cualquier cosa que resultare non grata podría determinar consecuencias disciplinarias graves.

     

     Es por ello que parece oportuno apuntar la conveniencia de que en el ámbito profesional los registradores soslayen de su acervo dialéctico términos como “compraventa”, “precio”, “permuta” o “dación en pago” pues, aún sin pretenderlo, podrían estar corriendo el grave riesgo de no coincidir con lo que significan para el centro directivo según lo vinculantemente resuelto. Tales expresiones podrían ser sustituidas por otras, como “transmisión onerosa”, “título oneroso” o “cesión a título oneroso”, cuya corrección en sentido técnico es irreprochable, porque designan ad maiorem lo que por doctrina vinculante podría no ser un contrato específico, pero también su empleo es acorde con las normas, porque el título adquisitivo que el acta de inscripción ordena expresar es el “genérico” (art. 51/10 RH).

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     [1] Su tenor literal es el siguiente: “…2. En primer término, y partiendo de los términos empleados por los contratantes, que es la primera regla hermenéutica en la interpretación de todo negocio jurídico (cfr. artículos 1.281 y 1.283 del Código Civil), ha de tenerse en cuenta que, en el ámbito de la normativa civil e hipotecaria, el negocio formalizado en la respectiva escritura calificada es un contrato de compraventa que reúne todos y cada uno de los elementos esenciales (cosa determinada y precio cierto) para que, seguido de la tradición instrumental, haya provocado la adquisición del dominio por parte del comprador, operándose así una mutación jurídico real que ha de acceder al Registro (artículo 2.1 de la Ley Hipotecaria).

     

     En efecto, del título calificado resulta que el precio de la compraventa está perfectamente determinado, de modo que se cumple plenamente con la exigencia de precio cierto que impone el artículo 1.445 del Código Civil. Por lo demás, y en lo que concierne a la forma en que haya de abonarse dicho precio, ha de recordarse que se cumple la exigencia de precio cierto, en dinero o signo que lo represente, cuando, una vez señalado aquél, las partes convengan formas de satisfacción del mismo que sean subrogadas de la pura entrega de dinero, como por ejemplo, la dación en pago, entre otras formas posibles. Y esto es precisamente lo que ha ocurrido en este caso, en el que el comprador ha realizado su prestación –o lo que es lo mismo, ha saldado su deuda con el vendedor derivada del precio que tiene que abonarle– transmitiéndole a título oneroso un crédito que ostenta contra un tercero.

     

     Abordando ahora la cuestión con perspectiva hipotecaria, en lo que se refiere a la inscripción de los contratos en que haya mediado precio o entrega en metálico, el artículo 10 de la Ley Hipotecaria exige que se haga constar el que resulte del título así como la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago; ahora bien, examinando tal requisito a la vista del tenor de la respectiva escritura calificada, se desvanece cualquier duda sobre la procedencia de la inscripción de aquélla, pues aparece perfectamente determinada la forma en que las partes han convenido el pago del precio –cierto–, mediante la concreta satisfacción de su prestación por parte del comprador deudor…”.






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