Editorial

LA CALIFICACIÓN DE LAS CLÁUSULAS HIPOTECARIAS

Publicado el 28 de Marzo del 2016

     La extensión de la calificación registral tras las reformas legales de protección de consumidores, la jurisprudencia de los Tribunales Supremo y de Justicia de las Comunidades Europeas, comprende la actividad desarrollada por el Registrador en el momento de la constitución e inscripción del derecho real de garantía conocido como hipoteca, por la naturaleza de inscripción constitutiva que el mismo tiene, conforme al ordenamiento jurídico español; es decir, si no está inscrita, la hipoteca no existe jurídicamente.

     

     De este modo, los autores hipotecaristas modernos superaron la tesis doctrinal que afirmaba que lo único constitutivo era la escritura pública, considerándose doctrina más autorizada la que impone una interpretación literal, sistemática e histórica que configura la hipoteca como un derecho de "constitución registral". Así pues, el artículo 130 de la Ley Hipotecaria dispone que "el procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados sólo podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo".

     

     Jurisprudencialmente, la importancia de la calificación registral en las escrituras de hipoteca, debido a su naturaleza constitutiva, se ha manifestado en la interpretación, tanto del principio hipotecario de especialidad que consagra en materia hipotecaria el artículo 12 de la Ley, como de las cláusulas de vencimiento anticipado. La finalidad de la misma es evitar la imposición de un clausulado que sea considerado abusivo por disposición legal imperativa o prohibitiva, o por causa de pronunciamientos de los Tribunales; ya que dicho clausulado abusivo puede determinar la nulidad de alguna de sus cláusulas.

     

     Dentro de la Teoría General de los Contratos, la nulidad es una causa de ineficacia originaria y estructural que se produce por la falta de uno de los elementos esenciales del contrato, cuando existe abusividad en el clausulado o se infringe una norma imperativa o prohibitiva. El control del contenido debe determinar, para que una cláusula sea abusiva: que el contrato se haya celebrado entre profesional y consumidor (habitualmente, entidad bancaria y consumidor persona física); que no haya existido negociación individual sobre el contenido contractual, sino imposición; y que la cláusula sea contraria a la buena fe y produzca un desequilibrio importante entre las prestaciones.

     

     El problema, en realidad, estriba en determinar las consecuencias de la cláusula abusiva en el negocio jurídico, distinguiendo tres opciones en virtud de las conclusiones hechas públicas por el Consejo General del Poder Judicial: moderar la cláusula, intentando integrarla con el resto del contrato; no aplicar la cláusula, y que subsista el resto del contrato; y no aplicar la cláusula y, si fuera esencial, declarar la nulidad de todo el contrato.

     

     Este criterio se ha visto reforzado actualmente tanto desde el punto de vista legal como jurisprudencial. De esta manera, la Ley Hipotecaria otorga unas consecuencias a la inscripción que impide que los actos inexistentes, nulos o anulables no tengan acceso al Registro, exigiendo para ello unos requisitos previos a la inscripción a través de la calificación. El principio hipotecario de legalidad, del cual la calificación registral es su consecuencia jurídica, es definido por Villares Picó como "aquel en cuya virtud sólo pueden tener acceso al Registro los títulos que reúnan los requisitos establecidos para ellos en las Leyes".

     

     En materia de Derecho Comparado, observamos que las legislaciones cercanas abordan el control del contenido de las cláusulas abusivas en la hipoteca bien mediante la creación de Códigos de consumo, bien mediante la inclusión de dicha normativa en sus respectivos Códigos civiles, proporcionando una definición de consumidor y de cláusula abusiva mediante un listado de posibles cláusulas o mediante la enumeración de ciertos requisitos de carácter objetivo.

     

     En el ámbito del Derecho español, la protección se aborda de diferentes maneras, todas relacionadas con la regulación hipotecaria y la jurisprudencia asociada a su aplicación. La depuración registral en orden a la apreciación de abusividad ha sido señalada también por la jurisprudencia y por la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado. También debe traerse a colación la calificación de las cláusulas de vencimiento anticipado, tras superarse la doctrina de la Resolución de 24 de Julio de 2008, con los pronunciamientos de varias Audiencias provinciales, la doctrina del Tribunal Supremo en la Sentencia de 16 de diciembre de 2009 y de 9 de mayo de 2013, y la actual doctrina de la Dirección General.

     

     La Resolución de 18 de noviembre de 2013, por destacar una, reafirma la actuación del Registrador con carácter general al disponer que "el Registrador puede rechazar la inscripción de una cláusula desde luego cuando su nulidad hubiera sido declarada mediante resolución judicial firme, pero también en aquellos casos en los que se pretenda el acceso al Registro de aquellas cláusulas cuyo carácter abusivo puede ser apreciado por el registrador".

     

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