LAS VENTAJAS DE LA INFORMALIDAD EN NUESTRO SISTEMA DE SEGURIDAD JURÍDICA

Publicado el 4 de Abril del 2016

      En España, la transmisión de bienes inmuebles y el desarrollo del crédito, inmobiliario o no, se enfrentan principalmente a dos tipos de obstáculos.

      El primero de ellos tiene su origen en la falta de obligación y hasta de posibilidad del comprador de justificar fehacientemente su estado civil, régimen económico y vecindad civil. De este modo es perfectamente factible, y más común de lo que se piensa, que el adquirente mienta sobre estos hechos bien sea para defraudar las expectativas de sus acreedores bien las de su propio cónyuge. Su riesgo es nulo ya que, en último caso, basta con que, cuando le interese, justifique el error padecido para que la rectificación proceda. Sin embargo, el perjuicio de aquéllos cuyos intereses puede lesionar suele ser definitivo ya sea porque evita que los acreedores de su cónyuge puedan localizar un derecho del que, aunque legalmente es titular, formalmente no es así, ya porque disponga de ese derecho y dé lugar a la aparición de un tercero protegido (adquisición a non domino que el artículo 34 de nuestra Ley Hipotecaria sanciona).

LA CALIFICACIÓN DE LAS CLÁUSULAS HIPOTECARIAS

Publicado el 28 de Marzo del 2016

     La extensión de la calificación registral tras las reformas legales de protección de consumidores, la jurisprudencia de los Tribunales Supremo y de Justicia de las Comunidades Europeas, comprende la actividad desarrollada por el Registrador en el momento de la constitución e inscripción del derecho real de garantía conocido como hipoteca, por la naturaleza de inscripción constitutiva que el mismo tiene, conforme al ordenamiento jurídico español; es decir, si no está inscrita, la hipoteca no existe jurídicamente.

     De este modo, los autores hipotecaristas modernos superaron la tesis doctrinal que afirmaba que lo único constitutivo era la escritura pública, considerándose doctrina más autorizada la que impone una interpretación literal, sistemática e histórica que configura la hipoteca como un derecho de "constitución registral". Así pues, el artículo 130 de la Ley Hipotecaria dispone que "el procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados sólo podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo".

     Jurisprudencialmente, la importancia de la calificación registral en las escrituras de hipoteca, debido a su naturaleza constitutiva, se ha manifestado en la interpretación, tanto del principio hipotecario de especialidad que consagra en materia hipotecaria el artículo 12 de la Ley, como de las cláusulas de vencimiento anticipado. La finalidad de la misma es evitar la imposición de un clausulado que sea considerado abusivo por disposición legal imperativa o prohibitiva, o por causa de pronunciamientos de los Tribunales; ya que dicho clausulado abusivo puede determinar la nulidad de alguna de sus cláusulas.

LA GEORREFERENCIACIÓN DE LAS FINCAS REGISTRALES

Publicado el 14 de Marzo del 2016

     En el Registro de la Propiedad se inscriben los actos y contratos que afectan a la propiedad o a los derechos reales sobre bienes inmuebles. Se trata, con esta institución, de proporcionar seguridad jurídica a los derechos inscritos, favoreciendo la seguridad y agilidad del tráfico jurídico y ahorrando costes de transacción.

     Lógicamente, para ello resulta necesaria una adecuada descripción del bien inmueble, objeto sobre el que recaen los derechos que el Registro publica. Desde el punto de vista económico y de la seguridad jurídica, es esencial para el Registro determinar con la mayor exactitud posible la porción de terreno sobre la que proyecta sus efectos.

     A ello responde la Ley 13/2015 cuando regula los distintos supuestos de inscripción de la representación gráfica georreferenciada de las fincas registrales, que completa la descripción literaria. La descripción meramente literaria, que hacía referencia a la naturaleza, situación, linderos y superficie de la finca inscrita, resultaba claramente insuficiente.

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