INFORMACION AMBIENTAL Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Publicado el 14 de Abril del 2015

     El Consejo de Ministros en su reunión del pasado día 10 aprobó la remisión a las Cortes Generales del Proyecto de Ley por el que se modifica la Ley 42/2007 de Patrimonio Natural y de la Biodiversidad con el objetivo de mejorar el régimen de protección, conservación y restauración de la biodiversidad española, dotando de mayor transparencia y seguridad jurídica a todo lo relacionado con el régimen de propiedad de los espacios protegidos. Así, entre otras novedades, se prevé proporcionar información sobre las protecciones ambientales que afectan a las superficies incluidas en espacios protegidos, la cual se recogerá en el Registro de la Propiedad y en el Catastro. De esta forma, se garantiza una mejor protección de estos espacios, ya que, como se dice en la nota de prensa del MAGRAMA “se protege mejor lo que se conoce”.

     Existen varios preceptos en nuestro Ordenamiento jurídico – además de lo establecido por la Legislación de Costas - que se apoyan en la Institución registral tanto para prevenir que mediante inscripciones de inmatriculación o exceso de cabida accedan al Registro de la Propiedad derechos que puedan suponer una invasión del dominio público o incidir en el régimen de protección o uso de algún espacio natural protegido, como para reforzar el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto concedidos bien al Estado o a las CCAA sobre dichos espacios, pudiendo citarse en tal sentido el artículo 39 de la Ley 42/2007 de Patrimonio Natural y Biodiversidad; artículos 22 y 25 de la Ley 43/2003 de Montes; artículo 7.2.c de la Ley 30/2014 de Parques Nacionales, artículo 8 de la Ley 3/1995 de Vías Pecuarias y artículo 20.4 del TRLS de 2008 en materia de obras nuevas, enumeración que habría de ser completada con las oportunas referencias a la extensa normativa autonómica sobre limitaciones medioambientales.

     Para poder cumplir esta importante función de colaboración interadministrativa y control de legalidad a través de la calificación registral, es evidente que los registradores de la propiedad han de ser provistos de los medios técnicos necesarios y el acceso a la información medioambiental y esta es precisamente una de las finalidades que se pretende alcanzar con el Proyecto de Ley aprobado por el Gobierno, que introduce en el Titulo III de la Ley 42/2007 un Capitulo VI que se denomina “La información ambiental y el Registro de la Propiedad”, cuyo artículo 53, “Incorporación de la información geográfica al Registro de la Propiedad”, dispone que “La información perimetral referida a espacios naturales protegidos, Red Natura 2000, los montes de utilidad pública y los dominios públicos de las vías pecuarias y zonas incluidas en el Inventario Español de Zonas Húmedas, integradas en el Inventario Español del Patrimonio Natural y de la Biodiversidad, quedará siempre incorporada al sistema de información geográfica de la finca registral, con arreglo a lo dispuesto en la legislación hipotecaria”, delimitando por tanto con claridad el alcance de la información ambiental que ha de proporcionar el Registro de la Propiedad en relación con las fincas inscritas y todo ello de forma plenamente armonizada con las previsiones recogidas en los artículos 9 y 10 de la LH, en la redacción dada por el Proyecto de Ley de modificación de la Ley Hipotecaria a la que se remite y que se encuentra pendiente del tramite de aprobación por el Senado.

LOS PROBLEMAS DERIVADOS DE LA DESCONEXION ENTRE EL REGISTRO DE PERSONAS Y EL DE LA PROPIEDAD EN RELACION CON RESOLUCIONES JUDICIALES REFERENTES A LA CAPACIDAD/PODER DE DISPOSICION.

Publicado el 6 de Abril del 2015

     Para exponer la interpretación “vulgata” (vale decir: muy mayoritaria y “tradicional”) sobre los efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad de las resoluciones judiciales relativas a la capacidad o concurso ex art. 2.4º LH distingamos según la incapacitación o el concurso constaren o no constaren inscritos (o anotados) en el Registro de la Propiedad:

     1º) Inscrita o anotada la incapacidad , la prodigalidad o el concurso del titular registral en el Registro de la Propiedad donde está inmatriculada la finca en cuestión, quedan suficientemente tutelados los derechos del eventual adquirente de titular registral incapaz, pródigo o concursado.

     2º) El problema de quiebra de la tutela registral se plantea cuando lo que se discute es la eventual protección de quien contrata con el titular registral confiando en la apariencia registral cuando no figura en el Registro de la Propiedad anotada o inscrita la oportuna resolución judicial.

     Tomemos dos casos:

     I. El concursado o incapacitado transmite debidamente la finca con la intervención del curador o administrador concursal a un sujeto “A”.

PUBLICIDAD MATERIAL Y ESTADO CIVIL: UN NECESARIO CAMBIO DE PARADIGMA

Publicado el 31 de Marzo del 2015

     Es curioso constatar cuánto esfuerzo, y cuántos recursos, hemos empleado los Registradores en procurarnos bases de datos gráficas que puedan servir de apoyo a la calificación, y lo poco que nos hemos preocupado por cohonestar la veracidad de los datos relativos al estado civil del titular de la finca que publican nuestros libros… y resultan de simples manifestaciones hechas por el interesado al fedatario. Existe un cierto desasosiego colectivo por la potencial degradación de nuestro sistema registral y de la posible merma de efectos de nuestra publicidad material por defectos en la descripción del objeto del derecho, y nos despreocupamos porque un sujeto diga ser soltero cuando está casado, casado con alguien cuando en realidad está casado con otro alguien, perfectamente capaz porque nos lo asevera el Notario cuando estamos en presencia de un simpático pródigo o en concurso declarado pero que no tenemos anotado en el correspondiente folio registral.

     Llegamos a postular (con un esfuerzo imaginativo respetable) que la fe pública y la legitimación se extienden a los datos de hecho o físicos de la finca en ciertas condiciones (sobre todo si se utilizan ciertos programas bendecidos por según qué compañeros cooperativizados) y no nos interesa lo más mínimo estudiar cómo, en su caso, se cohonesta la fe pública en el Registro de personas con los artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria.

     Los Registradores han venido funcionando, casi desde la creación del Registro de la Propiedad moderno en España, de espaldas al Registro Civil; y en general, de espaldas a los demás sistemas registrales de personas que luego han sido implantados en nuestro suelo. La normativa específica de los efectos que procuran estos Registros públicos de personas, su propia publicidad material y legitimación registral, han sido ignoradas o soslayadas por los Registradores, que nos comportamos de manera más o menos displicente con las “instituciones hermanas” y, en los últimos tiempos, hasta nos quejamos, ridículamente, del riesgo de “contaminación” y hasta de las supuestas "subvenciones cruzadas" (que se supone no juegan en inversiones en bases gráficas).

     Obsérvese de paso, que ese espléndido “aislacionismo” del Registro de la Propiedad frente a los otros Registros públicos no es sólo predicable de las relaciones de aquél con el Registro Civil, sino también, lo que es más raro, incluso frente a los pronunciamientos del propio Registro Mercantil, cuya llevanza está encomendada a Registradores del mismo Cuerpo. De hecho, nunca, que sepamos, se ha tratado en profundidad de cómo ha de resolverse en Derecho, en favor o en contra del correspondiente “tercero”, el posible “conflicto entre dos legitimaciones” (la expresión es del redactor de la Resolución DGRN 5 de mayo de 1978) que puede darse por la desconexión entre la tutela dispensada, o denegada, por el juego de la oponibilidad/fe pública hipotecaria de los artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria y la oponibilidad/fe pública del Registro Mercantil formuladas , respectivamente, en los artículos 21 del Código de Comercio (y art. 9 RRM) y el artículo 20.2 in fine del mismo Código (art. 8 RRM).

     No obstante, no puede desconocerse que los redactores y primeros comentaristas de la Ley Hipotecaria de 1861 fueron perfectamente conscientes de la necesidad de arbitrar mecanismos para una protección integral del eventual adquirente de las fincas inscritas y la del tercero que consulta el Registro, para cuya seguridad se diseñó el extravagante sistema de las inscripciones relativas a las alteraciones de la capacidad/poder de disposición del titular registral y que todavía figura en nuestro artículo 2.4º LH. Con todo, ese mecanismo que entraña como consecuencia práctica una verdadera “hibridación” (vale decir: mixtificación) de la naturaleza del Registro de la Propiedad –en la medida en que éste funciona al menos parcialmente como Registro de fincas y de personas- tiene una virtualidad muy modesta. La apertura del Registro a tales actos y contratos es meramente parcial: sólo se cubre un aspecto muy parcial de la problemática relativa a la publicidad registral de los datos relativos al estado civil o el concurso del titular registral de los derechos inmobiliarios inscritos (capacidad obrar/poder de disposición). Por lo demás, el sistema previsto tiene escasa utilidad práctica… y deja sin resolver cuestiones técnicas de calado en relación al funcionamiento de los principios de oponibilidad/fe pública en el caso de resoluciones judiciales no inscritas.

Atras      Siguiente