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COSTES DE TRANSACCIÓN

Publicado el 12 de Julio del 2010

     En el año 2006, la Federación Hipotecaria Europea publicó un estudio sobre los costes de transacción de la propiedad inmobiliaria y de la constitución de hipotecas en once países de la Unión Europea.

     

     En sus conclusiones, el estudio clasificaba dichos países en tres grupos: los que se situaban por encima del 9% (Bélgica, España, Italia y Grecia); los que ascendían entre el 4 y el 9% (Francia, Hungría, Alemania y Polonia) y los que los tenían inferiores al 4% (Suecia, Reino Unido y Dinamarca).En base estos datos, el redactor destacaba la diferencia entre los países del sur y los del norte pero, lamentablemente, no analizaba sus causas. De otro modo, podría haberse percatado de dos hechos que arrojan por tierra su simplista insinuación de que los países mediterráneos son más caros por tradición, condena o deficiente organización institucional.

     

     El primer hecho que conviene realzar es el de que los tres países que presentan los costes más bajos poseen un registro de derechos no siendo en ninguno de ellos precisa la intervención notarial para adjudicar tal derecho a un titular. El apunte no es baladí. Según el estudio, los países que tienen unos honorarios de notario o abogado más caros son, por este orden, Bélgica (2’2% en las compras y 1’6% en los préstamos hipotecarios), Grecia (2’2% y 0%, respectivamente pues, en el caso de la hipoteca, su inscripción no requiere el otorgamiento de documento público), Italia (2% y 2%) y Francia (1’2% y 0’9%); o sea, aquéllos en los que la ausencia de un Registro de derechos, obliga al intermediario a estudiar, y, en su caso, responsabilizarse de la situación jurídica del bien objeto de la transacción. Por el contrario, en los países en que ese coste resultaba más reducido (Suecia, donde el coste era en ambos supuestos del 0%; Reino Unido en el que se situaban en el 0’4 y 0’0% respectivamente; Dinamarca con unos porcentajes de 0’5 y 0’1%; Alemania, 0’5 y 0’1% y España, 0’4 y 0’4%), esa información sobre la situación jurídica del bien objeto de la transacción era proporcionada por el Registro. En cuanto a los costes de éste, Italia (3%), Polonia (1’3%) y Grecia (0’5%) eran los más caros en las compras y Suecia (0’8%) y Grecia (0’5%) en las hipotecas. Con un 0’1% tanto para la inscripción de una compraventa como de una hipoteca, España se situaba entre los países con menor coste registral. Estos datos y el inconfesado deseo de los agentes que aquí autorizan estos negocios (principalmente notarios) de percibir una remuneración semejante a la que reciben sus equivalentes en los países citados en primer lugar, ayudan a explicar su permanente intento de modificar el sistema de seguridad jurídica preventiva en España.

     

     El segundo de los hechos omitido por el redactor del estudio en cuestión se refiere al peso porcentual del impuesto que grava las transacciones dentro de la cuantía global de los costes añadidos a éstas, impuesto respecto del que se da la circunstancia de ser el más determinante en el monto total a pagar, hasta el punto de que haber algún país, como el nuestro, que teniendo uno de los sistemas de seguridad jurídica más económicos, aparece, sin embargo como uno de los cuatro más caros debido al porcentaje que el fisco se lleva en cada transacción (7%) o constitución de hipoteca (1%). Estos porcentajes contrastan con el 1 y 0% del Reino Unido, el 0’6 y 1’5% de Dinamarca, el 1’5 y 0 % que se aplican en Suecia o el 5’1 y 0’1 de Francia y el 3’5 y 0 % de Alemania, por citar los casos más representativos.

     

     En estas condiciones, llama poderosamente la atención que en las últimas disposiciones o propuestas legislativas, mientras se reducen los costes del Registro (que es la institución que posibilita un menor nivel de costes transaccionales, siendo como son, esos costes, además, comparativamente de los más competitivos de la Unión Europea), se propongan al mismo tiempo medidas que introducen con carácter obligatorio trámites innecesarios en el procedimiento registral, como la certificación catastral que prevé el Proyecto de Ley de Economía Sostenible acompañada de la inevitable tasa prevista en el propio proyecto de ley, y, además, se opte por incrementar un punto porcentual el IVA que grava las transmisiones realizadas por una persona jurídica. Como no podía ser menos este ejemplo ha sido rápidamente imitado. Así la Comunidad de Cantabria ha anunciado que, en la cuantía en que el importe de la transacción exceda de 300.000 euros, aplicará un tipo del 8% a las operaciones sujetas al impuesto de transmisiones patrimoniales, y la de Extremadura que, para determinados excesos, aplicará un tipo del 8, del 9 e incluso del 10% para los superiores a los 600.000 euros. Sin duda, no serán las únicas.

     

     Para un sector en crisis (basta recordar que, por ejemplo, en los dos últimos años, se han declarado en concurso Martinsa-Fadesa con unas deudas de 5.200 millones de euros, Promociones Habitat, 2.300 y, recientemente, Sacresa, 1.800) y del que depende buena parte de la economía española e incluso la fortaleza de nuestro sistema financiero, esta medida constituye lo contrario de una ayuda, lo contrario de lo que se necesita. Piénsese que, ya en el 2.006 una vez y en el 2009 otra, se modificó el impuesto sobre la renta de las personas físicas, de modo tal que, en la actualidad, las plusvalías obtenidas de la venta de un inmueble pueden estar gravadas hasta con el 21%. Si a estas cantidades sumamos el pago del impuesto municipal de plusvalía, la obligación de computar como un ingreso y a los efectos del IRPF el 2% del valor de los inmuebles que no constituyan la vivienda habitual, el IBI y las diferentes tasas que, según qué Ayuntamiento gravan la propiedad inmobiliaria, quizá alcancemos a entender uno de los motivos por los que resulta tan difícil la recuperación de este sector.

     

     Tal recuperación, sin embargo, resulta imprescindible. Piénsese que, en la década prodigiosa, el sector inmobiliario llegó a representar el 16% del PIB, y que en un país desarrollado, la media es del 10% . Por nuestras especiales características el sector de la construcción –no solamente el segmento residencial, sino también, el de las oficinas y el de obra pública- ha tenido y seguirá teniendo un importante peso específico en nuestro país. Difícilmente se recuperará con impuestos altos y crédito escaso y mientras no se recupere, difícilmente se recuperará nuestra maltrecha economía.






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