Editorial

NUEVA LEY, NUEVOS RETOS

Publicado el 29 de Junio del 2015

     La recién publicada Ley 13/2015 de 24 de junio de reforma de la Ley Hipotecaria y el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, es, por su extensión y contenido, un texto complejo pero de gran trascendencia para la mejora del servicio publico que prestan tanto el Registro como el Catastro. Se define un modelo de coordinación plenamente respetuoso con la autonomía y fines de ambas instituciones, cuya operatividad se verá reforzada por el flujo reciproco de información basado en procedimientos electrónicos. La norma, además, introduce importantes novedades en materia de procedimientos de jurisdicción voluntaria en el Titulo VI de la Ley Hipotecaria –“De la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica”- que serán tramitados por notarios y registradores, desjudicializando las materias afectadas con evidentes ahorros de costes y tiempo para los ciudadanos y todo ello sin merma de sus derechos.

     

     A partir de ahora las bases gráficas se incorporaran a los asientos registrales como una circunstancia descriptiva más en los casos y conforme a los procedimientos establecidos en esta Ley y siempre previa calificación del registrador competente, incrementándose la seguridad jurídica proporcionada por los asientos registrales con la más precisa identificación y delimitación del objeto de los derechos reales derivada del uso de bases gráficas georreferenciadas, lo que va a permitir, además, tener conocimiento de la incidencia que puedan representar las limitaciones legales del dominio sobre fincas concretas inscritas, extremo que habrá de ser tenido en cuenta en la calificación y en la publicidad registral. Mejora, de este modo, la cobertura registral de las limitaciones protección de los valores medioambientales y se previene la invasión del dominio público, alineándose así el sistema registral español con las últimas tendencias planteadas en Europa y tratando de dar respuesta a diferentes cuestiones suscitadas por el TJUE en relación con el contenido de la publicidad registral y las limitaciones derivadas de la protección del medio ambiente o medioambientales o derivadas del dominio público.

     

     La base gráfica georreferenciada incorporada al folio real habrá de ser prioritariamente la resultante de la certificación catastral descriptiva y gráfica, que en todo caso ha de aportarse al expediente, admitiéndose, cuando existan discrepancias, otras bases graficas alternativas, pero solo en aquellos supuestos expresamente reconocidos por la Ley y todo ello a través de un nuevo procedimiento tramitado por el registrador de la propiedad en el que han de ser notificados todos los titulares de derechos recayentes sobre la fincas y los colindantes; el resultado de dicho procedimiento, el cual podrá ser aprovechado en su caso por el Catastro para proceder a modificar su cartografía conforme a su propia normativa, circunstancia que será notificada telemáticamente al Registro de la Propiedad.

     

     Se introduce, también, como nuevo atributo de la finca registral su estado de coordinación con la correspondiente parcela catastral, situación que habrá de ser reflejada en toda publicidad registral y como lógica consecuencia de las mayores garantías procedimentales introducidas en relación con el actual sistema de mera asignación de referencia catastral, se establece que, alcanzada la coordinación con el Catastro, se presumirá que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación grafica catastral que ha quedado incorporada al folio real -en ciertos casos tal efecto puede derivarse igualmente de la base grafica alternativa- siendo la cabida de la finca la resultante de dicha representación, lo que llevará consigo las modificaciones necesarias de la descripción literaria para adaptarla al contenido de la representación gráfica, aclarándose en la disposición final cuarta que estos efectos legitimadores no se producirán respecto de las validaciones previas realizadas a los meros efectos de dejar constancia de la referencia catastral de la finca.

     

     Una vez producida la coordinación con el Catastro se considera que la base gráfica de la finca registral es la representada por la certificación catastral descriptiva y gráfica tenida en cuenta en el procedimiento registral para su incorporación al folio real y consecuentemente solo podrá darse publicidad gráfica de la misma. Se admite también que pueda suministrarse publicidad de las bases gráficas alternativas incorporadas al folio real en los casos legalmente admitidos hasta tanto se produzca su validación por parte del Catastro, haciendo constar expresamente en la información tal circunstancia. Así mismo deberá ser objeto de publicidad gráfica la situación de cada finca respecto de las limitaciones medioambientales o urbanísticas que puedan afectarle según la normativa sectorial aplicable y mediante la interoperabilidad con otras bases de datos oficiales.

     

     En línea con las anteriores novedades en materia de incorporación de bases graficas al folio real y su coordinación con el Catastro y apoyándose precisamente en las mismas, se da nueva redacción al Titulo VI de la Ley Hipotecaria –“De la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica”- introduciendo nuevos procedimientos de jurisdicción voluntaria tramitados por notarios y registradores tendentes a coordinar el contenido de los asientos del Registro con la realidad física y jurídica extrarregistral, pudiendo citarse en este sentido el de incorporación de bases gráficas georreferenciadas respecto de fincas inscritas, el de inmatriculación de fincas, así como los de deslinde de fincas inscritas o de rectificación de circunstancias descriptivas. Se mantiene, no obstante, con ciertos retoques técnicos el tradicional procedimiento de inmatriculación del artículo 205 y se actualiza y mejora el procedimiento de inmatriculación de fincas titularidad de las Administraciones públicas, que, sin embargo, el cual ya no podrá ser utilizado por la Iglesia Católica.

     

     El nuevo marco regulatorio se complementa con la desjudicialización del expediente de reanudación de tracto sucesivo, si bien su operatividad puede quedar comprometida -al igual que sucede con el expediente de inmatriculación- por la excesiva rigidez del texto aprobado; y también con los procedimientos de tramitación registral para solventar las situaciones de doble inmatriculación y cancelación de cargas o derechos extinguidos por haber incurrido en caducidad o prescripción. Igualmente han de reseñarse las previsiones del archivo registral del libro del edificio, superando las distorsiones y asimetrías informativas derivadas del diferente contenido de las legislaciones autonómicas, y el uso de un sistema de alertas graficas mediante un visor vinculado a la aplicación auxiliar para el tratamiento y representación de las bases gráficas, para reforzar la publicidad de los efectos asociados a la tramitación de los procedimientos de Jurisdicción Voluntaria recogidos en el Título VI de la Ley Hipotecaría.

     

     Una vez aprobada y publicada la norma lo que procede ahora es trabajar en la efectiva implementación de todas sus previsiones, lo que va a requerir un gran esfuerzo y coordinación de todos los actores y organismos involucrados en su desarrollo. Desde luego es una gran oportunidad para que los registradores pongamos en valor ante la sociedad nuestra capacidad jurídica y de gestión, así como la vocación de servicio público que fundamenta nuestra función. Sería dramático que la norma hubiese de ser modificada por la falta de colaboración e implicación de los registradores de la propiedad en su efectiva implementación.

     

     La puesta en marcha de la ley constituye un objetivo que ha de ser impulsado y coordinado de forma conjunta y paritaria mediante una comisión mixta desde la DGRN y la DG del Catastro, que tienen su primer reto en la aprobación antes del día 1 de noviembre de una resolución conjunta que defina la forma, contenido, requisitos y plazos del flujo de información reciproco que han de remitirse Registro de la Propiedad y Catastro para el cumplimiento de los fines de la reforma legislativa. Aunque siendo dicha fecha la prevista para la entrada en vigor de la Ley ello les obligara a concluir esta tarea con anterioridad para poder cumplir con los plazos establecidos para la previa operatividad de la nueva aplicación colegial para el tratamiento de representaciones gráficas. También habrán de contemplarse en la referida resolución las características y funcionalidades del sistema de intercambio de información y de los servicios de identificación y representación gráfica de las fincas sobre la cartografía catastral.

     

     Para cumplir tales objetivos igualmente sería importante que desde Colegio de Registradores se promoviera la divulgación del contenido de la Ley entre los compañeros de un modo didáctico y realista para facilitar su aplicación. Pero, sobre todo, es completamente necesario que tal labor se haga con objetividad interpretativa y ateniéndose al texto de la norma, evitando imponer visiones personalistas o conceptos preestablecidos que carecen de respaldo normativo y que nada tienen que ver con los objetivos perseguidos el legislador, tal como desafortunadamente ha sucedido durante la gira de los vocales de la Comisión de bases gráficas, que, además de focalizar excesivamente la atención en temas arancelarios sobre los cuales la norma no se pronuncia, han promovido en ocasiones una interpretación alejada cuando no contraria a la norma, lo que ha producido confusión y desconcierto entre los asistentes.

     

     Para finalizar queremos con este editorial rendir un sentido y merecido homenaje a nuestro fallecido compañero Jorge Requejo, que desde allá arriba a buen seguro estará disfrutando de ver publicada en el BOE una norma por la que tanto luchó en vida.

     

     

     

     

     

     

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