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COMENTARIO DE LA RESOLUCIÓN DGRN DE 1 DE OCTUBRE DE 2010 SOBRE HIPOTECA INVERSA Y CLÁUSULAS FINANCIERAS Y DE VENCIMIENTO ANTICIPADO
Publicado el 16 de Noviembre del 2010
I. INTRODUCCIÓN.
El ordenamiento jurídico en general comprende un conjunto de normas que no pueden ser entendidas aisladamente, sino que en su interpretación y aplicación se han de seguir los criterios de la coherencia y de la coordinación. Si se trata de instituciones jurídicas especialmente sensibles como son la hipoteca y la protección de los consumidores, a la coherencia y coordinación de normas ha de unirse el adecuado equilibrio en las soluciones, para evitar consecuencias perjudiciales para una y otra institución, lo que repercutiría gravemente en la seguridad jurídica del tráfico, en el acceso de los ciudadanos a la propiedad y al crédito y en el control de legalidad de los poderes públicos encargados de llevarlo a cabo, imperativos todos ellos de carácter constitucional, dado lo dispuesto en los artículos 9, 33 y 103 y 106 de la Constitución.
Pues bien, cuando son objeto de interpretación y aplicación en la práctica una institución tan sensible para los ciudadanos como es la hipoteca, que a través de la inscripción, da lugar a su validez y eficacia y que repercute enormemente en los consumidores y usuarios, la Dirección General de los Registros y del Notariado, en los recursos gubernativos de los que conozca, no puede prescindir de ningún control de legalidad de las cláusulas para su acceso al Registro.
OCHO INCONTROVERTIBLES RAZONES PARA CALIFICAR LOS PODERES
Publicado el 2 de Noviembre del 2010
El pasado 10 de agosto se publicaron en el BOE varias sentencias judiciales firmes, anulatorias de resoluciones de la Dirección General. Tal acontecimiento no puede sino merecer una valoración positiva y un reconocimiento de que, afortunadamente, algo empieza a cambiar, aunque todavía insuficientemente, respecto a las prácticas de la “época ominosa”. No obstante, no podemos dejar de seguir manifestando nuestro escandalizado estupor, ante la perversión que supone que un órgano de la administración haya podido permitirse, con el único objetivo de mantener a todo trance una absurda concepción sobre el carácter inatacable de sus pronunciamientos, ignorar durante años decisiones firmes dictadas en sede judicial.
Las sentencias publicadas revisten especial trascendencia respecto a supuestos de representación, materia especialmente sensible, que fue objeto una de las principales cargas de profundidad con las que la anterior directora general nos obsequió, en su afán de vaciar de contenido el sistema registral español. Sin embargo, consideramos que no debe entenderse que, la doctrina formulada en las sentencias recientemente publicadas, haya supuesto un vuelco doctrinal absoluto, porque siempre ha habido argumentos más que suficientes para afirmar que el artículo 98 de la Ley 24/2001 de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales Administrativas y del Orden Social, incluso después de su ulterior redacción, por Ley 24/2005 de 18 de noviembre, no restringió la calificación. Sin ánimo exhaustivo pasamos a exponer algunas de las principales razones para perseverar en el ejercicio de las competencias legalmente conferidas a los registradores.
PRIMERA.- Nunca se derogó la resolución de 12 de abril de 2002, dictada en base a lo dispuesto en el artículo 103 de la Ley 24/2001, puesto que la Dirección general, sin siquiera reconocerlo, (y además basándose en la propia resolución que “de facto” pretendía dejar sin efecto, lo cual constituye el colmo de la incoherencia), se limitó a dictar con posterioridad, un gran número de resoluciones particulares, en las que alteró radicalmente su propia doctrina, que se concretaba en la necesidad de que en las escrituras debería contenerse una sucinta reseñas de las facultades representativas. La alteración posterior exigiría una precisa motivación de las razones que habrían dado lugar al cambio de criterio, so pena de violar el principio de interdicción de la arbitrariedad, contenido en el artículo 9 de la Constitución.
NICOLAS NOGUEROLES, NUEVO SECRETARIO GENERAL DEL CENTRO INTERNACIONAL DE DERECHO REGISTRAL –CINDER-
Publicado el 26 de Octubre del 2010
El Presidente de nuestra Asociación, Nicolás Nogueroles, ha sido elegido por aclamación, nuevo Secretario General del Centro Internacional de Derecho Registral –CINDER-, en sustitución de Enrique Rajoy Brey, el cual presentó su renuncia al cargo, en la última Asamblea General de la organización, celebrada en Lima el pasado dia 14 de octubre, con motivo de la celebración del XVII Congreso del Centro Internacional de Derecho Registral.
Ante la renuncia de Enrique Rajoy Brey, cuya gestión fue ampliamente elogiada por los representantes de todos los paises asistentes, sin excepción, Alfonso Candau, Decano-Presidente del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, y anterior Presidente de nuestra Asociación, tomó la palabra para proponer la candidatura de Nicolás Nogueroles Peiró al cargo de Secretario General del Centro Internacional de Derecho Registral.
La propuesta fue acogida con una ovación y Nicolás Nogueroles fue elegido, por aclamación, nuevo Secretario General del CINDER. En la misma Asamblea General se acordó que la sede del próximo congreso será la ciudad de Amsterdam.
LA LEGITIMACIÓN PARA RECURRIR DE LOS AUTORES DEL DOCUMENTO CALIFICADO
Publicado el 20 de Septiembre del 2010
El artículo 325 de la Ley Hipotecaria reconoce legitimación activa para interponer recurso contra la calificación negativa del Registrador al “Notario autorizante o a aquel en cuya sustitución se autorice el título, en todo caso”.
Podría considerarse que es indiscutible y que ha existido siempre esa legitimación activa de los autores de los documentos calificados. Sin embargo, nada más lejos de la verdad. De hecho en nuestra primera Ley Hipotecaria, por ejemplo, no quedaba claro contra quién debía dirigir su demanda el titular del derecho al que se le cerraban las puertas del Registro (si contra la Administración o contra el Registrador), pero siempre fue meridiano que el demandante había de ser “aquel cuyo título haya sido rechazado” (artículo 66 LH 1861) y que los autores de los documentos no podían recurrir.
No era posible, además, una interpretación en otro sentido de la LH de 1861 ya que en su discusión parlamentaria se había planteado y rechazado expresamente la posibilidad de que recurrieran, en concreto, los Notarios.
PRIMERAS CONSECUENCIAS DE UN DESPROPÓSITO.
Publicado el 8 de Septiembre del 2010
Para no perder la costumbre adquirida por la DGRN estos últimos años, este mes de agosto ha decidido sorprendernos con las páginas del BOE demostrando, aunque muy tardíamente en algunos casos, ser consciente que en el tema de lo vinculante tiene alguna que otra obligación y, a veces, hasta las cumple. En efecto, el ejemplar del día 21 recoge igual número de Resoluciones por las que se publican otras tantas sentencias firmes que anulan 22 resoluciones estimatorias de recurso gubernativo, circunstancia que, según el propio Centro Directivo tiene declarado vinculantemente, comporta la decadencia de la catequesis impartida desde sus respectivas motivaciones.
En primer lugar, el examen del camino seguido para anular las resoluciones y el tiempo transcurrido hasta su publicación pone de relieve:
a) Que en su inmensa mayoría e incluyendo las más trascendentes para la función, se deben exclusivamente al esfuerzo individual de los Registradores afectados, muchos de ellos miembros de esta Asociación.
COSTES DE TRANSACCIÓN
Publicado el 12 de Julio del 2010
En el año 2006, la Federación Hipotecaria Europea publicó un estudio sobre los costes de transacción de la propiedad inmobiliaria y de la constitución de hipotecas en once países de la Unión Europea.
En sus conclusiones, el estudio clasificaba dichos países en tres grupos: los que se situaban por encima del 9% (Bélgica, España, Italia y Grecia); los que ascendían entre el 4 y el 9% (Francia, Hungría, Alemania y Polonia) y los que los tenían inferiores al 4% (Suecia, Reino Unido y Dinamarca).En base estos datos, el redactor destacaba la diferencia entre los países del sur y los del norte pero, lamentablemente, no analizaba sus causas. De otro modo, podría haberse percatado de dos hechos que arrojan por tierra su simplista insinuación de que los países mediterráneos son más caros por tradición, condena o deficiente organización institucional.
El primer hecho que conviene realzar es el de que los tres países que presentan los costes más bajos poseen un registro de derechos no siendo en ninguno de ellos precisa la intervención notarial para adjudicar tal derecho a un titular. El apunte no es baladí. Según el estudio, los países que tienen unos honorarios de notario o abogado más caros son, por este orden, Bélgica (2’2% en las compras y 1’6% en los préstamos hipotecarios), Grecia (2’2% y 0%, respectivamente pues, en el caso de la hipoteca, su inscripción no requiere el otorgamiento de documento público), Italia (2% y 2%) y Francia (1’2% y 0’9%); o sea, aquéllos en los que la ausencia de un Registro de derechos, obliga al intermediario a estudiar, y, en su caso, responsabilizarse de la situación jurídica del bien objeto de la transacción. Por el contrario, en los países en que ese coste resultaba más reducido (Suecia, donde el coste era en ambos supuestos del 0%; Reino Unido en el que se situaban en el 0’4 y 0’0% respectivamente; Dinamarca con unos porcentajes de 0’5 y 0’1%; Alemania, 0’5 y 0’1% y España, 0’4 y 0’4%), esa información sobre la situación jurídica del bien objeto de la transacción era proporcionada por el Registro. En cuanto a los costes de éste, Italia (3%), Polonia (1’3%) y Grecia (0’5%) eran los más caros en las compras y Suecia (0’8%) y Grecia (0’5%) en las hipotecas. Con un 0’1% tanto para la inscripción de una compraventa como de una hipoteca, España se situaba entre los países con menor coste registral. Estos datos y el inconfesado deseo de los agentes que aquí autorizan estos negocios (principalmente notarios) de percibir una remuneración semejante a la que reciben sus equivalentes en los países citados en primer lugar, ayudan a explicar su permanente intento de modificar el sistema de seguridad jurídica preventiva en España.
LA CONVENIENCIA DE ANTEPONER LA FUERZA DE LA RAZÓN A LA RAZÓN DE LA FUERZA
Publicado el 5 de Julio del 2010
La pasada semana concluyó en Sevilla el “II FORO DE LA JUSTICIA”, celebrado con el patrocinio de AUSBANC. Una de las mesas redondas tenía como tema la ejecución hipotecaria, y en ella presentó una ponencia nuestro compañero Fernando Martínez, Registrador de Algeciras, (ver texto íntegro de la ponencia) relativa a la calificación y contenido del asiento en sede de hipotecas concertadas con entidades de crédito. La exposición reveló dos cosas: 1ª) El carácter puramente doméstico de las doctrinas sobre el carácter vinculante de las resoluciones de la DG o su desconocimiento por terceros, pues nadie admite que una simple resolución pueda alterar el sentido objetivo de los mandatos expresados en las normas jurídicas; y 2ª) La sorpresa que produjo en el auditorio constatar que, por vía administrativa, se había negado eficacia al régimen legal de las cláusulas abusivas, suministrando a las entidades de crédito la posibilidad de ejecutar bienes hipotecados en base a estipulaciones nulas.
La normativa sobre la materia tipifica las circunstancias que han de concurrir para que una cláusula tenga la condición de abusiva, pero facilita el trabajo con una tipología bastante detallada que, en la mayoría de los casos, reduce la labor de quien debe aplicar la norma al mero contraste. La sanción para tales estipulaciones es la nulidad de pleno derecho, especificándose incluso lo obvio: que se tengan por no puestas. Ello implica que si el Registrador ha de calificar la validez de los actos dispositivos que pretendan acceder al Registro, debe apreciar el carácter abusivo, ya que su concurrencia invalida de pleno derecho la cláusula afectada y debe ser “desconocida”. Lo expuesto es resultado ordinario de aplicar las normas generales del sistema hipotecario, y no se empece por determinaciones legales específicas: por ejemplo la de que, además, el Registrador deba denegar, sin poder calificar positivamente, la inscripción de cláusula judicialmente declarada abusiva o la de que la denegación deba alcanzar a la hipoteca misma si, además, la sentencia está inscrita en el Registro de Condiciones Generales de Contratación.
Pero tan claros designios legislativos son obstáculo menor para quien, por vía tautológica, se ha auto constituido en “soberana hipotecaria”: la DGRN. En este tema dos Resoluciones del año 2006 declaran que las cláusulas de trascendencia real se inscriben, pese a ser abusivas, porque el Registrador solo puede denegarles el acceso a los libros mediando sentencia judicial, ya que la apreciación de tal carácter solo compete al Juez. En suma, niega tanto la eficacia de la ley que las declara nulas y ordena que se tengan por no puestas, como de la norma contradicha o prohibitiva y del precepto que constriñe a los Registradores a calificar la validez de los actos dispositivos.
LA REFORMA FINANCIERA DE ESTADOS UNIDOS
Publicado el 28 de Junio del 2010
El comité de conciliación del Congreso de los Estados Unidos ha llegado finalmente a un acuerdo sobre la reforma financiera impulsada por el Presidente Barack Obama. Dicho Comité es una comisión mixta formada por miembros de la Cámara de Representantes y del Senado para llegar a acuerdos sobre diferentes proyectos de ley, surgidos de ambas cámaras, referentes a una misma materia, en este caso la reforma financiera. El acuerdo ocupa nada menos que dos mil páginas.
Se trata de una reforma que va más allá de lo que la mayoría preveía. Impone, por ejemplo, restricciones a las entidades financieras para invertir su propio capital en productos -como los derivados- que han demostrado ser altamente arriesgados, siguiendo la denominada “regla Volcker”.
A nuestros efectos, interesan, especialmente, tres medidas: (1) la creación de una agencia de protección de los consumidores, (2) el establecimiento de ciertas prevenciones específicas en relación a las hipotecas y (3) las medidas adoptadas en relación con las agencias de calificación de riesgos.
TUTELA JUDICIAL EFECTIVA Y PROCEDIMIENTO REGISTRAL: EL JUICIO VERBAL DIRECTO
Publicado el 21 de Junio del 2010
Sin duda alguna, la medida más acertada, en el ámbito registral, de la Ley 24/2005 de reformas para impulsar la productividad fue la de introducir la posibilidad de “recurrir” contra las calificaciones de los registradores directamente ante los Tribunales convirtiendo, por tanto, en potestativo el recurso ante la DGRN. Esta reforma fue adoptada a propuesta de los grupos parlamentarios del PSOE y de ERC y con el consenso de los demás grupos políticos, que unánimemente entendieron que con ella se simplificaban trámites y se protegían mejor los derechos de los ciudadanos.
Con la medida, por otra parte, nuestro sistema de impugnación de las calificaciones de los registradores comenzó a homologarse, por fin, con Europa. En los países de la Unión Europea, en efecto, los recursos contra las calificaciones de los registradores se sustancian directamente ante los Tribunales, sin que tengan los ciudadanos que pasar por ningún trámite previo ante un órgano administrativo. Así ocurre tanto en los países con sistemas de “registros de derechos” (Alemania, Austria o Suecia), como en los de “registros de documentos” (Italia, Francia u Holanda). No obstante, el modelo de recurso ante un órgano administrativo también tiene referentes internacionales: Sudamérica.
Pero la medida a que nos referimos supone además, una mayor y mejor adecuación de los trámites del procedimiento registral a las exigencias constitucionales. En efecto, la Constitución de 1978 alumbró un nuevo concepto de Administración de carácter instrumental y al servicio de los ciudadanos. El mismo año de su aprobación, la Ley 62/1978 de Protección Jurisdiccional de los Derechos Fundamentales de la Persona, se apresuró a suprimir el recurso administrativo como requisito previo para acceder a los Tribunales, pues su mantenimiento suponía imponer a los ciudadanos unos costes (explícitos e implícitos) que encarecían el ejercicio de su derecho fundamental a la tutela judicial efectiva. Posteriormente, también la Ley 30/1992, modificada en 1999, convirtió en opcional el recurso de reposición para acudir a los Tribunales de Justicia. La razón de tales reformas no fue otra que mejorar la posición de los administrados, liberar de obstáculos el camino para que pudieran acudir a los Tribunales y obtener la tutela judicial efectiva que les garantizaba el artículo 24 de la CE. También es ese el criterio del Gobierno ahora, como resulta del proyecto de Ley de la Economía Sostenible. En efecto, las decisiones de los organismos reguladores, según ese proyecto, se recurrirán directamente ante los tribunales, norma de la que, como es lógico no pueden quedar exceptuadas las decisiones de los registros de la propiedad y mercantiles.
DEL TANGO DE WALL STREET AL PASODOBLE DE SAN BERNARDO
Publicado el 14 de Junio del 2010
En una reciente comisión parlamentaria, ex-empleados de Standard and Poors y de Moody´s denunciaron que las firmas de Wall Street les presionaban para que los controvertidos paquetes a base de hipotecas subprime fueran calificados con la nota más alta. Si no, les amenazaban con ir a otra firma rival para conseguir esa valoración, lo que se traducía en una pérdida de ingresos para la compañía.
Por ello, el Fiscal General del Estado de Nueva York quiere determinar hasta qué punto Credit Suisse, Credit Agricole y Merrill Lynch –esta última controlada por Bank of America- suministraron material engañoso a las agencias de calificación de riesgos. El expediente no incluye a JP Morgan, pero sí a Standard and Poors, Moody´s y Fitch.
Las hipotecas subprime y los derivados financieros basados en ellas acabaron infectando el sistema en el verano de 2007, cuando el mercado inmobiliario empezó a derrumbarse. Y fue esta connivencia entre Wall Street y las agencias de calificación la que alimentó, en parte, la crisis, pues, como señalan los investigadores, “hacen falta dos para bailar un tango”.
Noticias & Eventos 
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