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DERECHO HIPOTECARIO EN DOS MINUTOS. CIGARRAS, HORMIGAS Y LA RESOLUCIÓN-CIRCULAR DE LA DGRN DE 26 DE JULIO DE 2007.
Publicado el 23 de Agosto del 2007
Por José Manuel García García
Registrador de la Propiedad de Martorell nº 1
Es insólito que, mientras unos hacen su agosto, otros se marchen de vacaciones y se queden de brazos cruzados ante la Resolución-Circular DGRN de 26 de julio de 2007.
En un Estado de Derecho, todos los actos de la Administración, incluso los que ésta ni siquiera se molesta en señalar pie de recurso, son impugnables ante los Tribunales.
No se puede instalar en determinados ámbitos una especie de política de resistencia, dejadez, cortesía mal entendida, para no impugnar o impugnar los menos actos posibles de la Administración, a pesar de que afectan gravemente al colectivo al que se refieren.
La Resolución-Circular DGRN de 26 de julio de 2007 no puede pasar desapercibida ante cualquier jurista que tenga un mínimo de sensibilidad jurídica, e incluso ante cualquier ciudadano que vaya a ser usuario de un inmueble, pero mucho menos ante un Registrador de la Propiedad que tiene encomendada por la Ley la calificación registral bajo su responsabilidad de la legalidad de los documentos que pretendan acceder al Registro.
La Resolución-Circular DGRN de 26 de julio de 2007 vuelve a plantear un problema ya resuelto en los antecedentes de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, en el texto mismo de la Ley e incluso en Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, Sala de lo contencioso-administrativo, de 23 de febrero de 2004.
En el borrador que con carácter previo a la citada Ley circuló en los Ministerios de Economía y de Justicia en los meses de noviembre y diciembre de 2000, aparecían dos artículos: el 16, referido a las consultas vinculantes de la Dirección General; y el 17, referido a Instrucciones de la DGRN sobre precalificación.
Después de varias consultas, reuniones y discusiones, el artículo 17 sobre Instrucciones de la DGRN en relación con la precalificación, fue suprimido, y sólo se mantuvo lo relativo a las consultas vinculantes y resoluciones vinculantes en materia de recurso gubernativo, que pasaron respectivamente a integrar el artículo 103 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre y el párrafo décimo del artículo 327 de la Ley Hipotecaria.
La cuestión se planteó por cuatro Registradores individuales al impugnar la Instrucción de la DGRN sobre interpretación de la Ley de Enjuiciamiento Civil, pues la DGRN en dicha Instrucción sentó una serie de criterios sobre calificación registral.
Interpuesto recurso de alzada por esos cuatro Registradores individuales ante la Secretaría de Estado de Justicia, ésta por Resolución de 2 de marzo de 2001 no tuvo más remedio que “rehacer” la Instrucción de la DGRN, haciendo constar que se reconocía la independencia de los Registradores en el ejercicio de su función calificadora y que la Instrucción no vinculaba a los mismos, sino que sólo sentaba orientaciones.
Contra dicha Resolución, los cuatro Registradores interpusieron recurso contencioso-administrativo y la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de 23 de febrero de 2004 entendió que no cabía que por medio de Instrucciones la DGRN impusiera criterios de calificación a los Registradores, haciendo un exhaustivo análisis de los mismos preceptos que ahora vuelve a citar la Resolución-Circular de 26 de julio de 2007, y concretamente, de los artículos 18 y 273 de la Ley Hipotecaria, así como de la disposición que se refería a la resolución de consultas por parte de la DGRN.
Dicha Sentencia fue objeto de recurso de casación por parte del Abogado del Estado, pero en relación con la cuestión de si procedía o no publicar en el BOE la Resolución aclaratoria de la Secretaría de Estado de Justicia de 2 de marzo de 2001, que es lo que pedían los Registradores y se concedió por el Tribunal Superior de Justicia, estando actualmente pendiente de dictar Sentencia el Tribunal Supremo sobre esa cuestión.
Por un mínimo de coherencia, la Resolución-Circular DGRN de 3 de diciembre de 2003, en relación con la interpretación de los requisitos del seguro decenal, salvó por dos veces, que dichas orientaciones de la DGRN en una Resolución-Circular como esa, dejaban a salvo el libre criterio de los Registradores en su calificación, cosa que no hace la Resolución-Circular DGRN de 26 de julio de 2007, empleando además términos imperativos respecto a su interpretación.
La Ley 24/2001, de 27 de diciembre, sólo admite la competencia de la DGRN sobre imposición de criterios previos de calificación en dos supuestos: el de las consultas vinculantes del artículo 103 de dicha Ley, a instancia de la Junta del Colegio de Registradores o del Consejo General del Notariado; y el de las resoluciones estimatorias de recursos gubernativos, publicadas en el BOE, mientras no se anulen por los Tribunales de la jurisdicción civil, según el párrafo décimo del artículo 327 de la Ley Hipotecaria, con la nueva redacción de la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, habiéndose producido una discusión doctrinal sobre la interpretación de este último precepto, que todavía continúa en los Tribunales.
Por tanto, la infracción por falta grave a que se refiere el artículo 313 de la Ley Hipotecaria, según redacción dada por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, por incumplimiento de los Registradores de Resoluciones vinculantes, no se puede agravar con una nueva Resolución-Circular dictada fuera de los preceptos anteriormente expresados.
Aparte de lo anterior, tampoco puede pasar desapercibida la interpretación de la Resolución-Circular de 26 de julio de 2007 respecto al artículo 19 de la nueva Ley del Suelo en relación con el Libro del Edificio.
No es posible interpretar, ni imponerlo como obligatorio para los Registradores a través de la interpretación de la Ley por el órgano superior, sin salvar la libre calificación de cada Registrador, que la referencia del artículo 19 de la Ley del Suelo a los requisitos de la legislación de la edificación hagan referencia al depósito notarial ante cualquier Notario del Libro del Edificio y a la mera constancia en la escritura de declaración de obra nueva de la existencia de dicho Libro y de la disponibilidad a su obligación de entregar a cada uno de los usuarios.
La legislación de ordenación de la edificación no exige como requisito para la inscripción de la declaración de obra nueva el depósito notarial del Libro del Edificio, sino sólo el cumplimiento de los requisitos (en plural según el artículo 20 de la Ley de Ordenación de la Edificación) relativos al testimonio y acreditación de la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19 de dicha Ley. Por tanto, como el artículo 19 de la nueva Ley del Suelo es de mera remisión a lo establecido en la respectiva legislación de la edificación, no pueden entenderse añadidos más “requisitos” que los que en plural ya señala la legislación de la edificación en ese único y exclusivo sentido.
El Libro del Edificio no se refiere a la entrega de la edificación al usuario sino a la entrega de una multiplicidad de documentos que nada tienen que ver con la finalización de la obra nueva, pues muchos de ellos se refieren a instalaciones interiores del piso y a instrucciones de conservación y mantenimiento, que han de tener lugar con posterioridad a la finalización de la obra.
Ello afecta a la función de calificación registral, puesto que se innova por la vía de una Resolución-Circular algo que no aparece en ninguna Ley: el depósito obligatorio del Libro del Edificio ante cualquier Notario. Esta materia requiere Ley, puesto que existiendo dos cuerpos de funcionarios de la seguridad jurídica preventiva, no cabe que por vía de Resolución-Circular se opte por conceder el archivo de ese libro al Notariado, por vía obligatoria, cuando en el Registro de la Propiedad existe también el archivo de documentos en los correspondientes legajos, y además con carácter gratuito para los usuarios y como archiveros naturales, pues se trata del lugar de situación del inmueble y no de cualquier Notario, que dada la amplitud podría ser español o extranjero.
Además, la limitación de la constancia del Notario de la escritura de declaración de obra nueva a la existencia del libro del Edificio, representa una discriminación respecto a la función del Registrador en una materia en que el apartado 2 del artículo 19 de la nueva Ley del Suelo identifica los ámbitos de actuación de Notarios y Registradores, puesto que dice que “para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración de obra nueva, los registradores exigirán el cumplimiento de los requisitos establecidos en el apartado anterior”, es decir, los mismos que se señalan para el Notario. Ahora bien, si cualquier Notario va a tener la competencia de hacer el depósito del Libro del Edificio y el Notario de la declaración de obra nueva va a ser el único que controle la existencia del libro del edificio según la definición de éste en el párrafo tercero del artículo 7 de la Ley de la Edificación, es evidente que el Libro del Edificio va a ser institución desconocida para los Registradores, tanto porque se les excluye de su archivo como porque se les excluye de la calificación de su concepto y de si se han incluido o no los documentos que definen la existencia de ese Libro del Edificio.
A todo esto, la ampliación de competencias de los Notarios a través de una Resolución-Circular DGRN y no por Ley, lleva consigo también una ampliación de tasas arancelarias notariales a cargo de los promotores y de cada uno de los usuarios, pues es evidente que un acta de depósito de un documento con todos los documentos que lleva consigo implica un importante coste arancelario, aparte de un aumento de burocracia. Y desde luego que la entrega por parte del Notario a cada uno de los usuarios de ese Libro también representa un importante coste arancelario para cada uno de esos usuarios, multiplicado por el número de los mismos, a través de las correspondientes copias notariales de ese Libro depositado, cuando la Ley en ningún momento prevé ni el depósito notarial obligatorio del Libro, ni la entrega de copias del mismo, ni la obligación por el Notario de dar copias de él.
El Libro del Edificio ha de ser entregado por el promotor (no por el Notario) a los usuarios como tal documento privado que es, sin coste añadido alguno, pues el aumento de tasas arancelarios y nuevos conceptos de arancel y obligaciones para los promotores no puede establecerse por una Resolución-Circular. Y desde luego, no cabe tampoco dictar una Resolución-Circular a instancia exclusiva de los constructores promotores sin tener en cuenta la representación de los usuarios afectados por esos costes y esa burocracia añadida a lo dispuesto en la Ley.
Cabe recordar que la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001, que anuló numerosos artículos del Reglamento Hipotecario a instancia de una Asociación Notarial, incluyó en esa anulación el establecimiento por vía reglamentaria del Libro de alteración de las facultades de administración y disposición, porque ampliaba lo establecido en la Ley, máxime en este caso en que el Reglamento Notarial sólo se refiere a las actas de depósito voluntario, sin que exista ninguna Ley sobre depósito obligatorio del Libro del Edificio, ni menos a través de un acta notarial.
Por tanto, a qué esperan los legitimados naturales para impugnar esa Resolución-Circular?. Probablemente a que pase el plazo de impugnación del recurso de alzada, que es el de un mes a partir del 31 de julio de 2007.
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