Editorial

EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y LA FUNCIÓN REGISTRAL, UNA OPCIÓN DE PRESENTE Y FUTURO

Publicado el 27 de Junio del 2016

      El Registro como institución jurídica se puede definir como "la institución que, destinada a robustecer la seguridad jurídico-inmobiliaria, tiene por objeto la registración de la constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos reales sobre bienes inmuebles y su georreferenciación, así como las resoluciones judiciales relativas a la capacidad de las personas y los contratos de arrendamientos y opción".

     

      El Registro se estructura territorialmente en el espacio determinado por el Distrito Hipotecario correspondiente. Dicha organización territorial garantiza la independencia absoluta del Registrador en su tarea de calificar un negocio jurídico que recaiga sobre una finca contenida en el mismo. Por otro lado, acerca la figura del Registrador a los usuarios, posibilitando así las consultas al mismo para obtener las soluciones jurídicas necesarias para la obtención de la inscripción.

     

     La eficacia en la gestión de su labor por parte del Registrador viene también determinada por la obligatoria rapidez en el tiempo tasada por la propia Ley Hipotecaria (quince días de plazo de despacho, tres días en certificaciones, lo antes posible en las notas simples, no excediendo en la actualidad de un día hábil -en ocasiones ni una hora- autorización de inscripciones de sociedades de rápida constitución por vía telemática en los Registros Mercantiles en menos de siete horas, creación de códigos LEI para sociedades en tiempo real, emisión de una denominación social en el acto por internet…

     

      La finalidad inmediata del registro es la de servir de soporte a la publicidad registral, que despliega numerosos efectos jurídicos y económicos. Centrándonos en los primeros, tiene las siguiented finalidades básicas:

     Posibilidad de conocimiento general. La exteriorización en que consiste la publicidad registral tiene como fin producir cognoscibilidad general: el Registro permite potencialmente el conocimiento de su contenido, e imposibilita la alegación de la ignorancia.

     

     La seguridad del tráfico jurídico. La dinámica de los derechos subjetivos impone que el adquirente de un derecho no pueda verse perjudicado por causas que no conoció o que sí pudo conocer al tiempo de llevarla a cabo.

     

     · La posibilidad de conocimiento general que proporciona el Registro permite a los terceros confiar en las situaciones publicadas y, por tanto, en la efectividad de los negocios reales sobre inmuebles inscritos. Es por ello, que en muchas ocasiones los Registradores han sido calificados como los fiscales del ausente, en cuanto a la protección que se brinda a la posibilidad de la existencia de un tercero hipotecario, presente siempre en la mente del Registrador al calificar.

     

      La seguridad del derecho. Además de la seguridad del tráfico, también la seguridad estática del derecho subjetivo resulta amparada por el Registro: los principios de legitimación y de tracto sucesivo aseguran al titular registral que no se practicará ninguna inscripción, modificación o cancelación del derecho inscrito sin su consentimiento o sin haber tenido la posibilidad de ser oído en el correspondiente procedimiento. Se salvaguarda el derecho de propiedad de los ciudadanos.

     

     Y así, la función se traducía en dos actividades básicas que la ley pone a cargo del registrador:

     

     - La función calificadora, como juicio crítico acerca de la legalidad de los hechos, actos o negocios cuya publicidad se solicita.

     - Y la función documental o autenticadora, en el doble sentido de

     - autorizar los asientos como documentos públicos

     - y divulgar los datos registrales mediante la publicidad formal.

     

      Pero estas funciones básicas, no agotan el contenido de la función registral. En la sociedad del siglo XXI, de la información, de lo inmediato en el tráfico en los operadores, de las nuevas tecnologías de la comunicación y de la información, así como un avance hacía una Administración absolutamente interoperable y coordinada en todo su contenido, el Registro desempeña otras muchas funciones que iniciándose como colaboraciones han quedado enmarcadas como auténticas funciones en el ámbito registral, por la extensión de los principios de eficiencia, rapidez y calidad de gestión en los mismos, que preside el sistema Registral Español, como son:

     

      Funciones estadísticas y de coordinación con el Catastro Inmobiliario mediante la inscripción de la base gráfica y las coordenadas de georreferenciación de las fincas sobre las que recaen los derechos inscritos, así como de las obras nuevas, construcciones e instalaciones, tras la reforma operada por la ley 13/2015 de la Ley Hipotecaria, dotando a la inscripción gráfica coordinada de los efectos del art. 38 de la Ley Hipotecaria.

     

      Fiscales, en el ámbito de los impuestos de TPAJD y sobre Sucesiones y Donaciones, colaborando de forma gratuita con algunas Comunidades Autónomas en la campaña de IRPF.

     

      De control genérico de legalidad, en materias como urbanismo, inversiones extranjeras o protección de regímenes especiales del dominio público, así como en protección de patrimonios Naturales y Biodiversidad.

     

     Así, los Registradores forman en la actualidad parte del SEPLAC como miembros integrantes del mismo colaborando exhaustivamente con el Control de Blanqueo de Capitales, contribuyendo a la sociedad mediante la investigación de operaciones de blanqueo o financiación del terrorismo u otras actividades ilícitas.

     

     En materia de Conciliación, los Registradores se han alzado como una de las figuras principales en dicho ámbito, ejerciendo funciones arbitrales en materia civil, con el consecuente ahorro procesal y judicial para los usuarios.

     

     En el ámbito de la adquisición de la nacionalidad española a través de encomienda de gestión con el Ministerio de Justicia y en colaboración con múltiples sectores de la Administración (Dirección General de Policia, Juzgados, Dirección General de los Registros y del Notariado..) se han tramitado durante el primer año de forma gratuita más de cuatrocientos mil expedientes que se hallaban pendientes de resolución.

     

     En un momento de cambio como el actual de los modelos de negocio y de inversión entre los particulares y los usuarios, los Registradores son también punto de información al emprendedor, cómo crear una empresa, qué tipo de sociedad es la más adecuada, qué tipo de aportaciones…

     

      Tras la Ley 13/2015 se amplía también el objeto de derechos del Registro de la Propiedad inclinándose el Legislador por la teoría del numerus apertus, en cuanto que pueden acceder al mismo las instalaciones y las obras semovientes, así como las plantaciones y cultivos, abriendo nuevos objetos a la financiación hipotecaria y posibilitando nuevos flujos económicos tan necesarios en la situación de inicio de despegue económico que busca nuestra sociedad en la actualidad.

     

     

     

     

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