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LAS RESOLUCIONES DE LA DGRN: UNA VÍA HACIA EL SEGURO DE TÍTULOS
Publicado el 2 de Mayo del 2007
El título de este comentario no es una “boutade”, sino más bien quiere expresar una paradoja: La llamada “jurisprudencia administrativa” de la DGRN está poco a poco desvalorizando los efectos del asiento registral, de carácter civil, para trasvasar esa eficacia al documento notarial, tratando de convertirlo en un título de legitimación, único apto para circular en el mercado.
Pues bien, en los países en que este sistema actúa, que normalmente son subdesarrollados y con una notable inseguridad jurídica (el ejemplo mas cercano son los latinoamericanos, y en Europa, Francia, donde no hay una calificación registral y se produjo la quiebra de la Caja Notarial en los años 70, por errores notariales), se está introduciendo de una manera notable el seguro de títulos. Y a este título comerciable o “marketable title” parece que se orienta nuestra DG (vid R. 16/1/2006). Recordemos que este título comerciable está implantado sólo dentro de los sistemas de seguridad económica o donde no actúa correctamente la seguridad jurídica. El ejemplo paradigmático es México: Los escasos efectos del Registro han dado paso a una progresiva implantación de las Compañías Aseguradoras, como la STEWART TITLE GUARANTY COMPANY DE MÉXICO, SA, y LA FIRST AMERICAN TITLE INSURANCE COMPANY, que opera como reaseguradora del GRUPO NACIONAL PROVINCIAL.
No pensemos que esta situación es algo lejano a nosotros. Argentina y México están haciendo notables esfuerzos para reforzar el sistema registral y básicamente la función calificadora, precisamente para aumentar el valor de la escritura pública, mientras que aquí vamos en sentido contrario. Y ésta afirmación no es tan extraña si repasamos la última “jurisprudencia”de la DG hasta la ya conocida Resolución de 14/2/2007 y las dos posteriores, con la que se pretende dictar una doctrina sobre la escritura pública en contradicción con el espíritu y letra de normas y el criterio de los Tribunales, y que no ayuda a la buena salud del Notariado. Doctrina administrativa que busca ese titulo “marketable”, con la supuesta ventaja del efecto de fe publica registral, pero controlada por el notario, y que se aparta de toda la doctrina civil (española y comunitaria) y notarial europea, que no extienden la fe notarial a la veracidad intrínseca del documento.
LOS “ODD” (OBITER DICTA DISCIPLINARIOS) Y LA INDEPENDENCIA REGISTRAL
Publicado el 23 de Abril del 2007
Conviene saber que el Consejo de Estado, en su dictamen nº 2466/2006 acerca del reglamento Notarial, tuvo recientemente la ocasión de reiterar con firmeza su criterio, manifestado en otras ocasiones, según el cual las relaciones entre los Colegios -en la ocasión, el nuestro y el de los notarios- y el Ministerio de Justicia no pueden traducirse jurídicamente en una relación de “subordinación” o “dependencia jerárquica”, como reclamaban para sí los redactores del citado texto por tantos recurrido ante los tribunales. Ahora vemos cómo, en uso de esa supuesta supremacía jerárquica discutida por el alto órgano consultivo del Estado, nuestra Dirección General interviene sin empacho en lo que es un problema interno de la corporación notarial (la destitución del Decano de Madrid en el “affaire Aristónico”) , en defensa de una facción o corriente de opinión antipática al Decano del Consejo y, por ende, al centro y subcentro directivos.
Nosotros, que tenemos experiencia en eso de la injerencia administrativa en la vida interna colegial, no nos dejamos sorprender por el tenor de ese último exabrupto resolutorio en forma de ODD : amonestación con naturaleza de obiter dicta disciplinario que se cuela de rondón en una resolución, con fines ejemplarizantes del registrador, funcionario que es sancionado de plano sin defensa posible y sin tramitación del oportuno expediente sancionatorio. Nos referimos a aquella infausta resolución, muy reciente, en que se reprocha a un significado compañero el atreverse a llevar la contraria a la dirección con la “argumentación” –permítasenos ser generosos en el uso del lenguaje- de que no sólo se infringe la dependencia jerárquica que viene a sustentar un nuevo sistema de fuentes del Derecho (1º) resoluciones e instrucciones de la DG; 2º) Ley, 3º) costumbre y 4º) principios generales del Derecho), sino que tal conducta resulta especialmente reprochable toda vez que no existe la posibilidad de que el usuario elija registrador como puede escoger “su” notario . Esto último, algo sin duda deseable, lege ferenda, en la opinión autorizada del inspirado redactor.
Los acontecimientos de los últimos tiempos, con los organismos reguladores socialmente cuestionados por su falta de independencia del gobierno que designó a sus titulares, y recientes las noticias sobre imputaciones criminales a funcionarios públicos por presunta cooperación con tramas de blanqueo (la operación “Hidalgo”), revelan claramente la trascendencia que tiene la independencia del supervisor en un sistema democrático de Derecho. Por supuesto que no ponemos en cuestión la presunción de inocencia de unos compañeros cuya presunta falta honorabilidad no nos compete mezquinamente reprochar, lo que ocurre es que el funcionamiento de una economía moderna necesita de órganos supervisores que puedan desempeñar de una manera creíble la función de eso que se conoce en la literatura económica como “gatekeepers”. La cosa es muy simple: no pueden desempeñar un papel preventivo robusto de supervisión quienes carecen de incentivos para ello. No puede ponerse al presunto supervisor en la situación de tener que emitir un juicio contra su cliente o contra aquél a quien se debe por su retribución porque estará “contaminado” ; por muy meritorios que sean los esfuerzos derrochados por organismos reguladores y por los funcionarios que desean cooperar contra el fraude; tanto más meritorios cuanto más oscura es la regulación y más disparatada la pretensión de convertirse en policía administrativo de todo.
LA CALIFICACIÓN DE LA DOCUMENTACIÓN ELECTRÓNICA EN LA SENTENCIA DE LA AUDIENCIA DE BARCELONA DE 12 DE ABRIL DE 2007, QUE ANULA LA RDGRN DE 11 DE NOVIEMBRE DE 2004
Publicado el 20 de Abril del 2007
Quien recurre –en este caso, nuestro compañero Luis Fernández del Pozo- tiene la posibilidad de ser asistido en Derecho por los tribunales. Quien renuncia, desde luego, se aviene a lo que diga la superioridad… aunque lo que diga y mande no sea conforme a la Ley. Es lo que tiene el Estado de Derecho. Es obvio que de esta forma pueden corregirse desviaciones de poder declaradas nulas por los jueces. Como hace ahora la Audiencia de Barcelona en la importante sentencia de esta rúbrica y comentario.
La doctrina es contundente:
a) Frente a la pretensión de la Dirección General y del notario recurrente, la documentación electrónica no entraña una merma de la obligación del Registrador correspondiente de calificar la forma y autenticidad del documento que tiene acceso al Registro (en nuestro caso, una presunta certificación electrónica supuestamente firmada por el Registrador Mercantil Central). No basta con que el notario –tras el correspondiente “pantallazo”- manifieste la autenticidad del documento electrónico para que el Registrador tenga que darlo por bueno.
DERECHO HIPOTECARIO EN DOS MINUTOS. EL REGISTRO Y RABINDRANATH TAGORE.
Publicado el 20 de Abril del 2007
Decía el poeta en uno de sus versos memorables: “El hacha del leñador pidió al árbol su mango y el árbol se lo dio”.
Caben varias interpretaciones, pero la que me parece más adecuada es la de que el árbol es tan generoso que ofrece parte de su ser a quien le maltrata y le hiere o mata.
Pues bien, la Sentencia del Tribunal Constitucional 47/2007, de 12 de marzo de 2007, en un supuesto en que el titular de una anotación de embargo posterior a una hipoteca ejecutada por el procedimiento extrajudicial notarial, solicitó amparo porque el Notario había notificado la ejecución de la hipoteca por publicación en el Boletín Oficial de la Comunidad Autónoma, la sentencia niega el amparo solicitado.
Dice la Sentencia, sin entrar en la constitucionalidad o no del procedimiento extrajudicial, respecto al amparo solicitado, que no cabe, porque “con independencia de que pueda considerarse ciertamente rigurosa la interpretación realizada por el Notario autorizante” acerca de cómo debía cumplimentarse la comunicación del 236.d RH, lo cierto es que no cabe estar en indefensión cuando el recurrente que la alega cometió negligencia, lo que se manifiesta en dos sentidos:
Por una parte, no hizo constar su domicilio en el embargo y por eso no constaba en la anotación de embargo.
EL HOTEL DE LOS LÍOS
Publicado el 15 de Abril del 2007
Los oficios, posibles actos de trámite de ejecución de la demarcación, dictados por órgano incompetente, con infracción del procedimiento administrativo y de los que pueden derivarse responsabilidades civiles, administrativas y penales han creado una situación de incerteza. La junta de Gobierno del Colegio ha estado, con su aderezo correspondiente, en su línea habitual. La posible prórroga para la contestación del oficio, comunicada telefónicamente, así como el deseo de evitar los recursos son objeto del comentario editorial.
Todas aquellas virtudes que tradicionalmente adornaban la aplicación de las normas, como son el rigor en el procedimiento, la competencia del órgano, la posibilidad de controlar la legalidad de la actuación administrativa por medio de recursos, etc…parecen haberse evaporado en los últimos tiempos, y un día sí y otro también nos desayunamos con supuestos a cada cual mas excéntrico, de suerte que si uno destaca por su falta de claridad, otro lo hace por su oscuridad total, y todos ellos por su general falta de respeto al principio constitucional de que la Administración Pública “sirve con objetividad los intereses generales” y actúa con “sometimiento pleno a la ley y al Derecho” artículo 103 CE. Pero nada parece superar el “vodevil” que estamos viviendo en las ultimas semanas dentro del accidentado proceso demarcatorio: y así los primeros síntomas de confusión, que se manifestaban con los oficios remitidos desde la DGRN, fueron combatidos por nuestros representantes, mediante escritos y consultas, que lejos de atajarla, parecen haberla agravado, de manera que ahora nadie sabe a ciencia cierta si hay que contestar el oficio o no, si se es titular o interino del Registro no elegido, si contestado el requerimiento hay que recurrir el acto o solamente reservarse las acciones pertinentes, si una consulta al Centro Directivo puede incidir o no en el procedimiento administrativo en marcha ,etc….En definitiva el caos, aunque tal vez, ya sea la rutina.
Por eso, siguiendo con la cartesiana costumbre de aplicar en los momentos de crisis método, parece conveniente analizar el proceso demarcatorio desde el principio para conocer realmente que ha sucedido y, por tanto, qué se puede hacer.
DERECHO HIPOTECARIO EN DOS MINUTOS
Publicado el 13 de Abril del 2007
En estos tiempos desérticos de Derecho Hipotecario en determinados estamentos, la Sentencia de la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 10 de octubre de 2006 constituye una verdadera lección para los que quieran aprender o recordar Derecho Hipotecario en un par de minutos. Dicha sentencia dictada en juicio declarativo ordinario, declara la nulidad de una escritura de adjudicación de herencia que había sido inscrita en el Registro y la consiguiente inscripción, utilizando para ello medios extrínsecos para la interpretación del testamento ajenos al ámbito registral, pero salva lógicamente de la nulidad, la venta realizada por el supuesto heredero a un tercer adquirente de buena fe. Y frente a una serie de alegaciones del apelante en contra de la buena fe del adquirente, que se referían fundamentalmente a un requerimiento notarial que no llegó a su destinatario, la Sentencia dice:
“Elementos tan débiles no pueden destruir la presunción de buena fe del adquirente, quien a su vez podía confiar, en virtud del PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN (art. 38 de la Ley Hipotecaria), que el derecho real pertenecía a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo, PRINCIPIO QUE GUARDA RELACIÓN CON EL DE CALIFICACIÓN (ARTÍCULO 18 DE LA LEY HIPOTECARIA) Y EN CIERTA MANERA ES SU CONSECUENCIA LÓGICA. No puede desvirtuarse todo el sistema de confianza en la apariencia que provoca el acceso de los derechos en el Registro de la Propiedad a través de datos tan endebles que, en el fondo, no dejan de ser suposiciones de conocimiento de unos determinados datos que, para producir el efecto deseado, deberían estar respaldadas o acompañadas por otros elementos, dado el grave efecto que en el fondo se está postulando y que supone excepcionar el principio general de PROTECCIÓN REGISTRAL, razón ésta que abunda en una exigencia probatoria más rigurosa que la que consta en las actuaciones”.
Vuelven aquí los principios hipotecarios de don Jerónimo González, aquel que decía que el Registrador es el Ministerio Fiscal de los ausentes. Hay en la Sentencia un claro reconocimiento de la CALIFICACIÓN REGISTRAL como FUNDAMENTO DEL PRINCIPIO DE PRESUNCIÓN LEGITIMADORA DE LOS ASIENTOS REGISTRALES Y A SU VEZ COMO FUNDAMENTO DE LA CONFIANZA O BUENA FE DE LOS TERCEROS EN LA PROTECCIÓN REGISTRAL. Es decir, la triple conexión entre los principios de calificación, legitimación y fe pública registral, que hace al sistema hipotecario español uno de los más evolucionados del mundo, a pesar de que determinados estamentos lo pretenden destruir.
SIMPLIFICACIÓN, SIMPLICIDAD Y SIMPLEZA
Publicado el 9 de Abril del 2007
Nada es más grato a un editorialista que comprobar como sus humildes reflexiones, lejos de agostarse por el transcurso de los días, arraigan en mentes fértiles, germinan y dan el fruto apetecido. Cierto es que en la realidad estos supuestos no suelen prodigarse y lo que se da a la imprenta suele tener vida efímera. Sin embargo un pequeño milagro ha obrado entre nosotros estos días al hilo de la publicación de un editorial en este” blog”. Así el pasado día 22 desde esta tribuna y bajo la rubrica de “una propuesta de simplificación administrativa” se exhortaba a los poderes públicos a eliminar trabas y barreras innecesarias con la finalidad de que los ciudadanos pudiesen actuar con mayor grado de libertad en la vida económica. No acababa de ver la luz este texto, cuando algún espíritu sensible a estas”ansias simplificadoras” decidió desde la DGRN ponerlo en practica y con esa misma fecha envió a los Registradores afectados por la demarcación unos oficios en los que les emplazaba, al parecer suplantando las atribuciones que corresponden al ministro (el subconsciente o las ansias frustradas juegan malas pasadas), a optar en el plazo de quince días entre los Registros resultantes de la división, nombrándoles interinos, en contra de lo dispuesto en el artículo 490 del Reglamento Hipotecario, de aquellos otros que no hubiesen sido elegidos, situación que se prolongaría hasta la toma de posesión de sus nuevos titulares. La alegría inicial por la puesta en marcha de “procesos simplificados” en la demarcación por parte de nuestro Centro Directivo, trocose rápidamente en desilusión al comprobar que en realidad no es que se simplificara el procedimiento, sino que lisa y llanamente se había prescindido de él. Sin habérselo propuesto se habían deslizado desde la “simplificación” a la “simplicidad”, pues tamaño dislate solo puede atribuirse al candor y buena voluntad de su autor. Pero lo peligroso de las buenas intenciones es que a veces generan monstruos y algunos compañeros receptores de aquellos oficios hicieron notar que en otro ámbito de nuestro Ordenamiento, de ordinario alejado de nuestros afanes, se contemplaba de manera severa estas conductas, y así el articulo 405 del Código Penal castiga al funcionario publico que, en el ejercicio de su competencia y a sabiendas de su ilegalidad, propusiere, nombrare o diere posesión para el ejercicio de un determinado cargo público a cualquier persona sin que concurran los requisitos legalmente establecidos para ello. ¡Hay que ver los disgustos que nos puede dar la simplicidad! Hasta ahora nos movíamos en el ámbito de lo administrativo y sin quererlo acabamos fronterizos en lo penal.
Y ante este estado de cosas ¿Qué deben hacer los compañeros afectados por los oficios? Nuestro máximo representante ha mantenido relación epistolar con todos nosotros, aconsejándonos que no se conteste en tanto la superior jerárquica no se pronuncie. Y eso que era harto discutible se torna de difícil cumplimiento cuando las conductas pueden incidir en el ilícito penal. No obstante, para que no se le acuse de falta de talante, el Decano desde la simplicidad y, alejándose de la máxima napoleónica de no distraer al adversario cuando se equivoca, anima a los compañeros a ayudar a la superioridad a salir de la complicada situación en que se encuentra. Y es que el espíritu humano es de natural mudable y puede que nos encontremos ante otro supuesto de deslizamiento, aunque en este caso nos tememos que pudiera ser desde la “simplicidad” a la “simpleza”.
DEMARCACIÓN, TALANTE Y OTRAS CUESTIONES
Publicado el 1 de Abril del 2007
La verdad es que no engañan. Saben lo que quieren y estan dispuestos a
conseguirlo con celeridad. Y así, después de la publicación en el BOE de la
macrodemarcacion registral y de la microdemarcacion notarial, el Centro
Directivo decide poner en funcionamiento, via Instrucción, un ingenioso
mecanismo de autoinculpación, por el que toda la Corporación debe confesar
EL NUEVO GIRO COPERNICANO: DE 1861 A 2007
Publicado el 29 de Marzo del 2007
La Sentencia de 14/3/2007, que anula la RDGRN de 5/5/2005, y ya comentada en esta Sección, pone de manifiesto rasgos fundamentales de nuestro sistema registral, que poco a poco se estaban desnaturalizando por el sistema de crear una doctrina administrativa que sirviera luego de base a una reforma legislativa, cuya última finalidad era y es transformar lo que fue la gran reforma del sistema jurídico privado realizado en el S. XIX, mediante la creación del Registro de la Propiedad como instrumento de desarrollo económico, para volver, precisamente, a la situación existente con anterioridad a la Ley Hipotecaria de 1861.
Y es que los pasos que se están dando van encaminados a que el actual Registro de la Propiedad, deje de ser un Registro de Derechos y Jurídico y sea un mero Registro de Documentos de carácter administrativo, al modo y manera de los Paises en vías de desarrollo, protagonizando algo inédito en el Derecho comparado: Retroceder 200 años en el sistema de seguridad jurídica
Por ello parece oportuno recordar porque el Legislador optó por el modelo que ahora se pretende desnaturalizar. Nada más ilustrativo que las palabras de Claudio Antón de Luzuriaga para explicar la situación del mercado inmobiliario antes de la LEY HIPOTECARIA de 1861 y basado en la escritura pública: “En mi carrera de abogado, nada me ha costado tanto trabajo como decir a una persona que buscara mi dictamen, que con seguridad adquiriere una finca, y digo más ….es imposible”.
LA TINTA DEL CALAMAR
Publicado el 26 de Marzo del 2007
o los oscuros propósitos de la reciente IDGN de 14 de marzo de 2007.
1.- No existe ninguna norma en toda la legislación española que imponga la homologación de la firma electrónica de los prestadores de tales servicios.
2.- Ello no obstante, la firma electrónica de los Registradores está acreditada por expresa IDGN de 18 de marzo de 2003 para su uso por tales profesionales, además de estar admitido su uso en la Administración en virtud de diferentes acuerdos.
Noticias & Eventos 
- Publicado el 21-2-2014UNA PAUSA PARA REFLEXIONAR
- Publicado el 13-8-2012JORGE REQUEJO, IN MEMORIAM
- Publicado el 22-10-2009CAMBIOS EN LA JUNTA DIRECTIVA DE ARBO